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中國稅務報

 

【案例簡介】

　　某市A公司開發(fā)的項目中含有地下產(chǎn)權車位，但由于容積率較高，為防止未來車位不夠用，A公司設計了機械車位，如下圖所示，可以通過上下遙控，使原本的一個車位變?yōu)閮蓚€或三個機動車位。但機械車位需要人工操作，后期投入較大，A公司擬交由物業(yè)管理。

 

 

機械車位

 

　　2017年土地增值稅清算時，A公司將地下車庫的成本列入了公共配套設施予以扣除。稅務局在審核并實地考察后認為，該地下車庫有產(chǎn)權，可以取得產(chǎn)權證，因此應作為可售業(yè)態(tài)自持，不能作為成本扣除。

　　

　　A公司不服，抗辯理由為：機械車位無法拆分成小產(chǎn)權證，因為同一塊地面上有2至3個車位，且無法出售，沒有業(yè)主會購買機械車位。雖然地下車庫有產(chǎn)權，但實際無法分割和出售。

　　

　　針對A公司的抗辯，稅務局要求A公司提供房管局蓋章的證明，證明該機械車位無法出售。

　　

　　A公司在房管局咨詢后，得知房管局不愿意開具該證明。

　　

　　經(jīng)過反復多次溝通，稅務機關要求，如果將全部機械車位無償移交給業(yè)主，符合《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）規(guī)定的“建成后產(chǎn)權屬于全體業(yè)主所有”，則可以作為公共配套設施扣除，否則不可以。

　

　　問：A公司應如何提供無償移交的證明？

　　

　　答：可以按照以下原則之一確認：（1）政府文件中明確規(guī)定；（2）人民法院裁決；（3）商品房買賣合同中明確約定；（4）移交給業(yè)主委員會并有業(yè)委會蓋章；（5）登報公示并經(jīng)半數(shù)以上業(yè)主簽名。

　　

　　

　　目前，機械車位和人防車位等特殊業(yè)態(tài)非常普遍，特別是機械車位作為一個新興產(chǎn)物，越來越多的住宅、商場逐漸采用這種形式來緩解停車壓力。但在稅務處理上，卻成為一個難點。如本例所示，機械車位能夠確權，但是卻無法分割和出售。在稅收法規(guī)上，由于缺失這種特殊業(yè)態(tài)的規(guī)定，導致各地處理辦法不一致，但無償移交是大多數(shù)稅務局會采納的方式。

　　

　　在實踐中，通常采用的是提供無償移交的證明（4）和（5）：（4）移交給業(yè)主委員會并有業(yè)委會蓋章；（5）登報公示并經(jīng)半數(shù)以上業(yè)主簽名。部分稅務機關要求兩者兼有，有的則只要求其一。對于A公司來說，如果進行了無償移交，對于后續(xù)接手的物業(yè)公司，會產(chǎn)生一定影響，即不能收取車位租金（但可以收取車位管理費）。

　　

　　需要注意的是，即使是（4）和（5）兩者選其一，對大部分企業(yè)來說，也難以達成。在房價上漲時期，有的業(yè)主買房不是為了居住，而是為了投資，跨地區(qū)投資的客戶也比比皆是，因此，很多小區(qū)沒有成立業(yè)委會，半數(shù)以上業(yè)主也很難找齊。

　　

　　無獨有偶，人防車位也存在眾多的爭議。人防車位是開發(fā)項目，根據(jù)《人民防空法》的要求，人防防空地下室產(chǎn)權不屬于業(yè)主也不屬于開發(fā)商，但人防車位產(chǎn)權到底屬不屬于國家？眾說紛紜，有一種觀點認為人防車位產(chǎn)權屬于國家，因為是國家要求建造的；但另一種說法是，國家也只是擁有管理權，因為人防車位是不確權的，產(chǎn)權也不屬于國家。目前僅有重慶、四川部分地區(qū)人防車位是可以對外出售并且給業(yè)主確權的，這種有產(chǎn)權的人防車位通常沒有爭議。但無產(chǎn)權的人防車位，雖然法律規(guī)定沒有產(chǎn)權，但依然可以以賣的形式長期出租，簽訂多年的租賃合同，以租代售，其實是戴個面具繼續(xù)銷售。雖然形式上不可售，但實質(zhì)上可售，租金收入是否納入土增清算范圍，還是作為公配扣除，各地標準也不一樣。如果作為公配扣除，和機械車位一樣，同樣存在無償移交執(zhí)行困難的問題。

　　

　　鑒于機械車位等共有產(chǎn)權稅務處理遇到的難題，需要完善相關法律法規(guī)，以避免出現(xiàn)實踐中執(zhí)行不一和執(zhí)行難的情況，減輕納稅的不確定性。

　

作者：劉文怡，注冊會計師，稅務師，任職于藍光集團。