土地增值稅各省12366答疑精選 （2019年9月版）1
云南百滇稅務(wù)師事務(wù)所有限公司 2020-12-29
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1、資產(chǎn)拆分新設(shè)公司的土地增值稅處理日期：2019-09-12
來(lái)源：山東省稅務(wù)局
問(wèn)：因發(fā)展需要，我集團(tuán)公司部分業(yè)務(wù)需要獨(dú)立拆分，需要新設(shè)公司獨(dú)立承擔(dān)該部分業(yè)務(wù)，現(xiàn)將集團(tuán)公司的部分資產(chǎn)進(jìn)行拆分，作價(jià)評(píng)估入股新成立承接業(yè)務(wù)的公司，該部分資產(chǎn)包括土地和知識(shí)產(chǎn)權(quán)，另外，為了整合資源發(fā)揮積極性原公司的核心技術(shù)人員持股0.01%，這種拆分重組行為，是否符合財(cái)稅(2018)57號(hào)文第四條關(guān)于“單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資，對(duì)其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更至被投資企業(yè)，暫不征收土地增值稅”重組概念？是否暫不征收土地增值稅？
答：您好！您提交的問(wèn)題已收悉。根據(jù)《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財(cái)〔2018〕57號(hào)）
本通知所稱整體改制是指不改變?cè)髽I(yè)的投資主體，并承繼原企業(yè)權(quán)利、義務(wù)的行為。
四、單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資，對(duì)其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。
因此根據(jù)上述文件，企業(yè)重組行為不符合﹝財(cái)稅(2018)57號(hào)﹞文件相關(guān)規(guī)定，具體建議與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)聯(lián)系咨詢。
2、房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)于預(yù)收賬款預(yù)交土地增值稅
日期：2019-09-11
來(lái)源：河南省稅務(wù)局
問(wèn)：根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局16年79號(hào)公告，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額；為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款。我司19年7月取得預(yù)收賬款1090萬(wàn)，不含稅金額應(yīng)該為1000萬(wàn)，我司認(rèn)為70號(hào)公告中的簡(jiǎn)易計(jì)稅方法是納稅可自行選擇的，所以在繳納土地增值稅時(shí)，直接按照1000*3.5%=350萬(wàn)元計(jì)算繳納，是否符合立法本意，是否有誤。
答：一、根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字〔1995〕6號(hào)）第十六條規(guī)定，納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。
二、根據(jù)《關(guān)于營(yíng)改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2016〕43號(hào)）第三條規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。
三、根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)）第一條規(guī)定，關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅應(yīng)稅收入確認(rèn)問(wèn)題 營(yíng)改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額;適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款。
四、根據(jù)《河南省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率、核定征收率的公告》（河南省地方稅局公告2017年第3號(hào)）規(guī)定，一、土地增值稅預(yù)征率 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目，對(duì)價(jià)格在20000元/平方米（含）以上的單套房屋，預(yù)征率為6%。……三、政策銜接問(wèn)題 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目，價(jià)格在20000元/平方米以下的單套房屋，預(yù)征率仍按《河南省地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅若干政策的通知》（豫地稅發(fā)〔2010〕28號(hào)）的規(guī)定執(zhí)行。……
五、根據(jù)《河南省地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅若干政策的通知》（豫地稅發(fā)[2010]28號(hào)）第一條規(guī)定，土地增值稅預(yù)征率 根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條的規(guī)定，我省土地增值稅預(yù)征率按不同項(xiàng)目分別確定：（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅1.5%；（二）除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅3.5%；（三）除上述（一）、（二）項(xiàng)以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目4.5%。
六、根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）規(guī)定, 第八條 一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。一經(jīng)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，36個(gè)月內(nèi)不得變更為一般計(jì)稅方法計(jì)稅。房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指：（一）《建筑工程施工許可證》注明的合同開(kāi)工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目；（二）《建筑工程施工許可證》未注明合同開(kāi)工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開(kāi)工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。……第十條 一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。第十一條 應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計(jì)算：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3% 適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照11%的適用稅率計(jì)算；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照5%的征收率計(jì)算。……
因此，根據(jù)您的描述，若您單位符合國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)第八條的規(guī)定，選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅的，在計(jì)算土地增值稅時(shí)可以按照國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)第一條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額計(jì)算應(yīng)納稅額,采取預(yù)收款方式銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款。
3、土地增值稅預(yù)繳及清算規(guī)定
日期：2019-09-10
來(lái)源：廈門(mén)市稅務(wù)局
問(wèn)：1、廈門(mén)市翔安區(qū)的房地產(chǎn)招拍掛項(xiàng)目，土地增值稅預(yù)繳按照哪個(gè)政策執(zhí)行呀？預(yù)繳比例是多少？在預(yù)售收款預(yù)繳土增稅之前在稅務(wù)局備案的流程是什么？申報(bào)時(shí)間的規(guī)定是怎樣的？土增清算時(shí)候清算口徑是按照普通住宅和非普通住宅劃分嗎？劃分的標(biāo)準(zhǔn)是什么？請(qǐng)幫忙給一下文件號(hào)，學(xué)習(xí)一下，
2、廈門(mén)市翔安區(qū)企業(yè)所得稅預(yù)繳毛利率的比例是多少，參照那個(gè)文件執(zhí)行，預(yù)繳比例的確定流程是怎么樣的？如何在稅務(wù)局備案？
答：一、1、根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局廈門(mén)市稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅預(yù)征和核定征收有關(guān)事項(xiàng)的公告》（廈稅公告2018年第10號(hào)） 一、關(guān)于土地增值稅預(yù)征率
（一）對(duì)社會(huì)保障性住房不預(yù)征土地增值稅；
（二）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅2%；
（三）非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅4%；
（四）商品工業(yè)廠房2%；
（五）除商品工業(yè)廠房以外的其他非住宅類型房地產(chǎn)6%。
2、納稅人取得轉(zhuǎn)讓（預(yù)售）房地產(chǎn)收入的，應(yīng)于次月15日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)預(yù)繳土地增值稅。
根據(jù)《廈門(mén)市土地增值稅清算管理辦法》第十條規(guī)定：“ 納稅人應(yīng)當(dāng)自取得房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)批文或取得國(guó)有土地使用權(quán)之日起30日內(nèi)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理房地產(chǎn)項(xiàng)目信息登記，填報(bào)《土地增值稅項(xiàng)目報(bào)告表(從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人適用)》，同時(shí)提供以下書(shū)面資料：
(一)房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)批文;
(二)國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同或轉(zhuǎn)讓合同;
(三)納稅人以接受投資、抵償債務(wù)、非貨幣性交換等方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)提供書(shū)面材料。
3、根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）文件的規(guī)定：“一、土地增值稅的清算單位
土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。
開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。”
因此，納稅人辦理清算時(shí)，應(yīng)當(dāng)區(qū)分普通住宅和非普通住宅兩類房地產(chǎn)分別計(jì)算增值額、增值率，計(jì)算繳納土地增值稅。
普通住宅按照市政府相關(guān)部門(mén)發(fā)布的界定標(biāo)準(zhǔn)來(lái)認(rèn)定，具體適用上以合同簽訂并備案的時(shí)間對(duì)應(yīng)的普通住宅界定標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)。
二、根據(jù)廈門(mén)市地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知（廈地稅發(fā)〔2009〕89號(hào)） 一、 關(guān)于企業(yè)銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率
(一)經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、危改房項(xiàng)目，預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率為3%。
(二)非經(jīng)濟(jì)適用房類項(xiàng)目，預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率為20%。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按照企業(yè)所得稅法進(jìn)行預(yù)繳，預(yù)繳時(shí)不需備案。
4、土地增值稅清算對(duì)象問(wèn)題
日期：2019-09-11
來(lái)源：山東省稅務(wù)局
問(wèn)：《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）第十三條的規(guī)定“ 對(duì)納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用條例第八條（一）項(xiàng)的免稅規(guī)定。“，房地產(chǎn)企業(yè)在不享受普通住宅免稅優(yōu)惠的前提下，是否可以不分別不同產(chǎn)品的核算增值額，合并計(jì)算增值稅應(yīng)納稅額？
答：根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第138號(hào)） 第八條 有下列情形之一的，免征土地增值稅：
（一）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的；
根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）十三、關(guān)于既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他類型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的如何計(jì)稅的問(wèn)題
對(duì)納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用條例第八條（一）項(xiàng)的免稅規(guī)定
根據(jù)《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于修訂<山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法>的公告》（山東省地方稅務(wù)局公告2017年第5號(hào)）
第十四條 各市稅務(wù)局應(yīng)當(dāng)按照普通住房、非普通住房和其他房地產(chǎn)三種類型，科學(xué)合理地確定預(yù)征率進(jìn)行預(yù)征，并按規(guī)定進(jìn)行清算。
是否需要進(jìn)行分別核算，具體建議與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)聯(lián)系咨詢。
5、一般計(jì)稅項(xiàng)目預(yù)繳土增稅計(jì)稅依據(jù)
日期：2019-08-05
來(lái)源：四川省稅務(wù)局
問(wèn)：目前土增稅預(yù)繳存在以下執(zhí)行疑問(wèn)：
1、依據(jù)（財(cái)稅[2016]43號(hào)）
預(yù)交土地增值稅=預(yù)收款/（1+9%）*土地增值稅預(yù)征率
2、依據(jù)（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)）
預(yù)交土地增值稅=（預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款）*土地增值稅預(yù)征率
兩者的結(jié)果完全不一樣。
70號(hào)公告規(guī)定納稅人“可按照...”，且如果按此執(zhí)行，會(huì)導(dǎo)致其與增值稅、企業(yè)所得稅計(jì)稅依據(jù)的更大差異，不方便企業(yè)管理，同時(shí)會(huì)提高企業(yè)預(yù)繳土增稅金額。
在現(xiàn)在減稅降費(fèi)的背景下，請(qǐng)問(wèn)企業(yè)是否可以自主選擇申報(bào)方式？還是我省已經(jīng)有明確的執(zhí)行口徑？
望領(lǐng)導(dǎo)給予答復(fù)為盼，謝謝！
答：國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告
國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)為進(jìn)一步做好營(yíng)改增后土地增值稅征收管理工作，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知》(財(cái)稅〔2016〕43號(hào))等規(guī)定，現(xiàn)就土地增值稅若干征管問(wèn)題明確如下：
一、關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅應(yīng)稅收入確認(rèn)問(wèn)題
營(yíng)改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額;適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。
為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：
土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款
6、關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)臨時(shí)樣板間的建造成本能否作為土地增值稅的扣除項(xiàng)目
日期：2019-08-05
來(lái)源：江蘇省稅務(wù)局
問(wèn)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)臨時(shí)樣板間的建造成本能否作為土地增值稅的扣除項(xiàng)目？請(qǐng)給予“可以”或“不可以”的答復(fù)，而不是抄摘文件原文，謝謝！
根據(jù)國(guó)稅發(fā)（2009）31號(hào)文第二十七條，在企業(yè)所得稅中對(duì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出內(nèi)容的約定中：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)項(xiàng)目包括了項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等。難道企業(yè)所得稅和土地增值稅對(duì)營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)計(jì)入成本的計(jì)算口徑會(huì)有不一致？
答：房地產(chǎn)企業(yè)單獨(dú)修建的售樓部、樣板房等營(yíng)銷設(shè)施費(fèi)，應(yīng)分不同情況處理：
一、在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)、項(xiàng)目主體外修建臨時(shí)性建筑物作為售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，應(yīng)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除。
二、依托項(xiàng)目主體內(nèi)的臨時(shí)售樓部、樣板房，其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入并準(zhǔn)予扣除。
三、房地產(chǎn)企業(yè)利用規(guī)劃配套設(shè)施（如：會(huì)所、物業(yè)管理用房），發(fā)生的售樓部、樣板房的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，按以下原則處理：
1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除。
2.建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除。
3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。
7、土地增值稅清算中獨(dú)棟別墅和聯(lián)排別墅（面積大于144平方米）屬于非普通住宅還是其他類型房產(chǎn)
日期：2019-08-28
來(lái)源：江蘇省稅務(wù)局
問(wèn)：在土地增值稅清算中獨(dú)棟別墅和聯(lián)排別墅（面積大于144平方米）屬于非普通住宅還是其他類型房產(chǎn)，其依據(jù)是什么？
答：您所反映的問(wèn)題已轉(zhuǎn)至省局相關(guān)稅政部門(mén)，如有回復(fù)，12366中心將第一時(shí)間給您回電。
8、房地產(chǎn)企業(yè)前期土地熟化費(fèi)用票據(jù)是否可以抵扣土增稅、企業(yè)所得稅問(wèn)題
日期：2019-08-02
來(lái)源：山東省稅務(wù)局
問(wèn)：1、A公司支付村委土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、土地指標(biāo)款等費(fèi)用，A公司取得了村委會(huì)的相關(guān)收據(jù)；
2、A公司和B公司共同成立C公司，以C公司名義開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，A公司前期收到的土地拆遷補(bǔ)償款的收據(jù)仍然是以A公司為名義的收據(jù)，并未改成C公司名義的收據(jù)；請(qǐng)問(wèn)該部分收據(jù)對(duì)應(yīng)的土地拆遷補(bǔ)償款，C公司是否可以抵扣增值稅？是否可以抵扣土增稅？是否可以抵扣企業(yè)所得稅？
3、如果原始拆遷補(bǔ)償款收據(jù)由A公司換成C公司的抬頭，是否可以直接抵扣增值稅、土增稅及企業(yè)所得稅呢？
4、假如 A公司給C公司開(kāi)具相關(guān)發(fā)票，C公司是否可以抵扣增值稅、土增稅及企業(yè)所得稅呢？
A 公司如果開(kāi)發(fā)票，需要補(bǔ)充什么東西才能不構(gòu)成虛開(kāi)發(fā)票的行為呢？
答：《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》(財(cái)稅〔2016〕140號(hào)）
八、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)(包括多個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體)受讓土地向政府部門(mén)支付土地價(jià)款后，設(shè)立項(xiàng)目公司對(duì)該受讓土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，同時(shí)符合下列條件的，可由項(xiàng)目公司按規(guī)定扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款。
(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目公司、政府部門(mén)三方簽訂變更協(xié)議或補(bǔ)充合同，將土地受讓人變更為項(xiàng)目公司;
(二)政府部門(mén)出讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下，簽署變更協(xié)議或補(bǔ)充合同時(shí)，土地價(jià)款總額不變;
(三)項(xiàng)目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)持有。
根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法>的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2018年第28號(hào)）第四條 稅前扣除憑證在管理中遵循真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性原則。真實(shí)性是指稅前扣除憑證反映的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)真實(shí)，且支出已經(jīng)實(shí)際發(fā)生;合法性是指稅前扣除憑證的形式、來(lái)源符合國(guó)家法律、法規(guī)等相關(guān)規(guī)定;關(guān)聯(lián)性是指稅前扣除憑證與其反映的支出相關(guān)聯(lián)且有證明力。
第八條 稅前扣除憑證按照來(lái)源分為內(nèi)部憑證和外部憑證。
內(nèi)部憑證是指企業(yè)自制用于成本、費(fèi)用、損失和其他支出核算的會(huì)計(jì)原始憑證。內(nèi)部憑證的填制和使用應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家會(huì)計(jì)法律、法規(guī)等相關(guān)規(guī)定。
外部憑證是指企業(yè)發(fā)生經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和其他事項(xiàng)時(shí)，從其他單位、個(gè)人取得的用于證明其支出發(fā)生的憑證，包括但不限于發(fā)票(包括紙質(zhì)發(fā)票和電子發(fā)票)、財(cái)政票據(jù)、完稅憑證、收款憑證、分割單等。
第九條 企業(yè)在境內(nèi)發(fā)生的支出項(xiàng)目屬于增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目(以下簡(jiǎn)稱“應(yīng)稅項(xiàng)目”)的，對(duì)方為已辦理稅務(wù)登記的增值稅納稅人，其支出以發(fā)票(包括按照規(guī)定由稅務(wù)機(jī)關(guān)代開(kāi)的發(fā)票)作為稅前扣除憑證;對(duì)方為依法無(wú)需辦理稅務(wù)登記的單位或者從事小額零星經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的個(gè)人，其支出以稅務(wù)機(jī)關(guān)代開(kāi)的發(fā)票或者收款憑證及內(nèi)部憑證作為稅前扣除憑證，收款憑證應(yīng)載明收款單位名稱、個(gè)人姓名及身份證號(hào)、支出項(xiàng)目、收款金額等相關(guān)信息。
小額零星經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的判斷標(biāo)準(zhǔn)是個(gè)人從事應(yīng)稅項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的銷售額不超過(guò)增值稅相關(guān)政策規(guī)定的起征點(diǎn)。
稅務(wù)總局對(duì)應(yīng)稅項(xiàng)目開(kāi)具發(fā)票另有規(guī)定的，以規(guī)定的發(fā)票或者票據(jù)作為稅前扣除憑證。
具體建議攜帶相關(guān)合同前往主管稅務(wù)機(jī)關(guān)聯(lián)系咨詢。
9、土地增值稅清算時(shí)點(diǎn)
日期：2019-07-26
來(lái)源：廈門(mén)市稅務(wù)局
問(wèn)：我司自行開(kāi)發(fā)地產(chǎn)并于2019年6月預(yù)售房產(chǎn)一批，并預(yù)交增值稅。預(yù)期2019年9月交付，12月完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移辦理。請(qǐng)問(wèn)何時(shí)應(yīng)清算土地增值稅？是交付之時(shí)，還是產(chǎn)權(quán)辦理之時(shí)？
答： 根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）文件的規(guī)定：“第九條 納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。
（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；
（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；
（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。”
第十條 對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。
（一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
（三）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；
（四）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。
對(duì)前款所列第（三）項(xiàng)情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。”
根據(jù)《廈門(mén)市土地增值稅清算管理辦法》規(guī)定：“第十三條 納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算：
（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；
（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)項(xiàng)目的；
（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
第十七條 納稅人開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目符合本辦法第十三條規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)在清算條件滿足之日起90日內(nèi)至主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算申報(bào)。納稅人開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目符合可清算條件且主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下發(fā)通知清算的《稅務(wù)事項(xiàng)通知書(shū)》的，應(yīng)當(dāng)在收到通知書(shū)之日起90日內(nèi)，至主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算申報(bào)。”請(qǐng)根據(jù)文件的規(guī)定執(zhí)行。
10、關(guān)于安置房的土地增值稅清算問(wèn)題
日期：2019-07-30
來(lái)源：山東省稅務(wù)局
問(wèn)：如何理解國(guó)稅函2010年220號(hào)文件關(guān)于安置房的處理：1.按規(guī)定價(jià)格計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)的同時(shí)，是否可以同時(shí)扣除安置房的實(shí)際建造成本？2.如果異地安置或者用劃撥用地自建安置房，是否需要視同銷售處理？
答：根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》第八條 企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費(fèi)用、稅金、損失和其他支出，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。如安置房建造成本屬于與企業(yè)實(shí)際發(fā)生與收入有關(guān)的合理支出，則可以在企業(yè)所得稅稅前扣除。
根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）另根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則>的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2007〕132號(hào)）
（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、因此異地安置或者用劃撥用地自建安置房需視同銷售。
具體建議與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)聯(lián)系咨詢。
11、工程部職工的社保、住房公積金、職工教育經(jīng)費(fèi)及工會(huì)經(jīng)費(fèi)可以作為開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用在土地增值稅扣除嗎？
日期：2019-07-29
來(lái)源：安徽省稅務(wù)局
問(wèn)：我公司為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，開(kāi)發(fā)某地產(chǎn)項(xiàng)目，該項(xiàng)目工程部職工的社保、住房公積金、職工教育經(jīng)費(fèi)及工會(huì)經(jīng)費(fèi)可以作為開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用在土地增值稅扣除嗎？
答：根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條第二款規(guī)定，開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補(bǔ)償、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。
12、已建未售房屋的物業(yè)看護(hù)費(fèi)可以作為開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用在土地增值稅扣除嗎？
日期：2019-07-29
來(lái)源：安徽省稅務(wù)局
問(wèn)：我公司為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，開(kāi)發(fā)某房地產(chǎn)項(xiàng)目，發(fā)生的已建未售房屋的物業(yè)看護(hù)費(fèi)可以作為開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用在土地增值稅扣除嗎？
答：根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條第二款規(guī)定，開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補(bǔ)償、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。因此，物業(yè)管理費(fèi)不是公司直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。在計(jì)算土地增值稅時(shí)，不能作為開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用列支。建議根據(jù)實(shí)際情況判斷，無(wú)法判斷建議聯(lián)系當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)。
13、向銀行支付的財(cái)務(wù)顧問(wèn)費(fèi)（融資咨詢費(fèi)）可以在土地增值稅扣除嗎？
日期：2019-07-29
來(lái)源：安徽省稅務(wù)局
問(wèn)：我公司為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，向某銀行貸款開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，簽訂了一份貸款合同，另外又簽訂了一份融資顧問(wèn)合同，（實(shí)務(wù)中銀行為了考核的要求，將一部分利息費(fèi)用化為融資顧問(wèn)費(fèi)），請(qǐng)問(wèn)，如我公司土地增值稅采取利息費(fèi)用據(jù)實(shí)扣除的清算方式，支付的該筆融資顧問(wèn)費(fèi)可以視同利息扣除嗎？
答：第一，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第138號(hào)）第六條規(guī)定：“計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（二）開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用；（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。”第二，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字〔1995〕6號(hào)）第七條規(guī)定：“條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。(二)開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā))的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等。前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。(三)開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用)，是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按本條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按本條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。上述計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。(四)舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。(五)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。(六)根據(jù)條例第六條(五)項(xiàng)規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按本條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20%的扣除。”
感謝您的咨詢，本次咨詢僅供參考，如仍有疑問(wèn)請(qǐng)撥打12366熱線或聯(lián)系您的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)咨詢
14、土增稅
日期：2019-07-03
來(lái)源：廈門(mén)市稅務(wù)局
問(wèn)：請(qǐng)問(wèn)：房地產(chǎn)企業(yè)取得土地使用權(quán)時(shí)政府明確要求代建或以一定的價(jià)格（回購(gòu)）建設(shè)幼兒園、郵政所、派出所、商場(chǎng)等設(shè)施，房地產(chǎn)企業(yè)因此發(fā)生的成本或超過(guò)取得收益的部分，土地增值稅清算時(shí)能否扣除？如何扣除？謝謝。
答：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》文件的規(guī)定：“四、土地增值稅的扣除項(xiàng)目
（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：
1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；
2.建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；
3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。” 請(qǐng)根據(jù)以上文件規(guī)定執(zhí)行。
15、關(guān)于土地政府收回是否可免增值稅、土增稅
日期：2019-07-03
來(lái)源：安徽省稅務(wù)局
問(wèn)：我公司是一房產(chǎn)公司，原通過(guò)拍賣在銅陵市取得一塊商業(yè)性質(zhì)用地，現(xiàn)政府同意將此地塊1.17億收回，變更為住宅用地后再掛牌拍賣。請(qǐng)問(wèn)政府收回土地，我司需要交納增值稅和土地增值稅嗎？
答：根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）附件3《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過(guò)渡政策的規(guī)定》第一條第三十七款規(guī)定，土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者，免征增值稅。
因國(guó)家建設(shè)需要依法征收、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。
16、關(guān)于土地增值稅的兩個(gè)問(wèn)題。
日期：2019-06-26
來(lái)源：寧夏回族自治區(qū)稅務(wù)局
問(wèn)：1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售的無(wú)產(chǎn)權(quán)的地下車位的成本土地增值稅清算時(shí)能不能扣除？
2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)繳納的紅線外的市政配套建設(shè)費(fèi)能不能在土地增值稅清算時(shí)能不能扣除？
答：1.根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）規(guī)定：“四、土地增值稅的扣除項(xiàng)目
(三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)(庫(kù))、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：
1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除;
2.建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除;
3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。”
2.根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）第二十七條規(guī)定：“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出的內(nèi)容如下：
（一）土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)（或開(kāi)發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買(mǎi)價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。
17、企業(yè)分立土地增值稅問(wèn)題
日期：2019-06-21
來(lái)源：廈門(mén)市稅務(wù)局
問(wèn)：根據(jù)財(cái)稅（2018）57號(hào)文：財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知第三條：公司依照法律規(guī)定合同約定。企業(yè)分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上與原公司投資主體相同的企業(yè)，對(duì)原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。
比如原公司甲要分立成甲公司和乙公司。原甲公司有A股東60%及B股東40%，分立后，甲公司由A股東100%持股，乙公司由B股東100%持股。乙公司承受原甲公司的土地及房屋。請(qǐng)問(wèn)這樣是否符合以上條例，暫不征收土地增值稅？
答：根據(jù)現(xiàn)行土地增值稅規(guī)定，您所述情形不符合暫不征收土地增值稅的條件，不能享受暫不預(yù)征土地增值稅優(yōu)惠。
18、關(guān)于土地增值稅清算工程監(jiān)理費(fèi)扣除
日期：2019-06-17
來(lái)源：湖南省稅務(wù)局
問(wèn)：房地產(chǎn)公司發(fā)生的工程監(jiān)理費(fèi)在財(cái)務(wù)處理上是記入開(kāi)發(fā)成本中工程建設(shè)成本中進(jìn)行核算的，在土地增值稅清算中該項(xiàng)成本是否允許扣除？如果不允許扣除，政策依據(jù)是什么？
答：根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第138號(hào)）第六條規(guī)定：“計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：
（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；
（二）開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用；
（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；
（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；
（五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。
其中：(二)開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā))的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。
土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等。
前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。
建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。
基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。
公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。
開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。
(三)開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用)，是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。
19、土地增值稅
日期：2019-06-10
來(lái)源：深圳市稅務(wù)局
問(wèn)：在拆遷過(guò)程中，納稅人不擁有土地使用權(quán)，但收到的房產(chǎn)（建設(shè)在集體土地上的房產(chǎn)，不擁有房產(chǎn)證）補(bǔ)償款，是否需要申報(bào)繳納土地增值稅、增值稅、印花稅？
答：收到房產(chǎn)賠償款無(wú)需繳納增值稅。按照土地增值稅暫行條例，轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人。因國(guó)家建設(shè)需要依法征收、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。拆遷補(bǔ)償合同不屬于印花稅應(yīng)稅范圍。如有疑問(wèn)建議進(jìn)一步說(shuō)明情況后再反映。
20、土地增值稅
日期：2019-06-10
來(lái)源：深圳市稅務(wù)局
問(wèn)：有償轉(zhuǎn)讓集體土地（非宅基地）上建筑物（無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證）是否需要申報(bào)繳納土地增值稅？
答：您好，問(wèn)題描述不清，按照土地增值稅暫行條例，轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人。因國(guó)家建設(shè)需要依法征收、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。如有疑問(wèn)建議進(jìn)一步說(shuō)明情況后再反映。
21、政府低價(jià)回購(gòu)幼兒園，是否免征土增稅
日期：2019-05-14
來(lái)源：江蘇省稅務(wù)局
問(wèn)：有政府的會(huì)議紀(jì)要，有回購(gòu)協(xié)議，政府以低于成本價(jià)的方式回購(gòu)企業(yè)所建的幼兒園，是否免征土地增值稅。
答：根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例 》（國(guó)務(wù)院令第138）第八條規(guī)定：（二）因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字〔1995〕6號(hào)） 第十一條規(guī)定：
條例第八條（二）項(xiàng)所稱的因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。
因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅。
根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（
財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）第4條規(guī)定：
關(guān)于因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)需要而搬遷，納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅問(wèn)題
《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十一條第四款所稱：因“城市實(shí)施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過(guò)量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關(guān)主管部門(mén)根據(jù)已審批通過(guò)的城市規(guī)劃確定進(jìn)行搬遷的情況；因“國(guó)家建設(shè)的需要”而搬遷，是指因?qū)嵤﹪?guó)務(wù)院、省級(jí)人民政府、國(guó)務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目而進(jìn)行搬遷的情況。
若符合上述條款，可疑免征土地增值稅。
22、以土地房產(chǎn)增資100%控股子公司，請(qǐng)問(wèn)屬不屬于改制重組？能不能暫不征收土增稅
日期：2019-04-26
來(lái)源：河南省稅務(wù)局
問(wèn)：財(cái)稅[2018]57號(hào)：四、單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資，對(duì)其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。我公司是山東龍泉管道工程股份有限公司河南分公司，計(jì)劃先以貨幣資金成立100%控股的子公司，然后再以閑置的土地、房產(chǎn)增資該子公司，請(qǐng)問(wèn)以土地房產(chǎn)增資屬不屬于財(cái)稅【2018】57號(hào)文第四條里面的改制重組，這種情況可不可以暫不征收土地增值稅？
答：根據(jù)《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知>(財(cái)稅〔2018〕57號(hào))規(guī)定，一、按照《中華人民共和國(guó)公司法》的規(guī)定，非公司制企業(yè)整體改制為有限責(zé)任公司或者股份有限公司，有限責(zé)任公司（股份有限公司）整體改制為股份有限公司（有限責(zé)任公司），對(duì)改制前的企業(yè)將國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下稱房地產(chǎn)）轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。本通知所稱整體改制是指不改變?cè)髽I(yè)的投資主體，并承繼原企業(yè)權(quán)利、義務(wù)的行為。……四、單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資，對(duì)其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。五、上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的情形。……七、企業(yè)在申請(qǐng)享受上述土地增值稅優(yōu)惠政策時(shí)，應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移雙方營(yíng)業(yè)執(zhí)照、改制重組協(xié)議或等效文件，相關(guān)房地產(chǎn)權(quán)屬和價(jià)值證明、轉(zhuǎn)讓方改制重組前取得土地使用權(quán)所支付地價(jià)款的憑據(jù)（復(fù)印件）等書(shū)面材料。
因此，單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資，暫不征土地增值稅。上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的情形。具體事宜，建議您聯(lián)系您單位的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核實(shí)確認(rèn)。
23、以土地房產(chǎn)增資100%控股子公司，請(qǐng)問(wèn)屬不屬于改制重組？能不能暫不征收土增稅
日期：2019-04-15
來(lái)源：江蘇省稅務(wù)局
問(wèn)：財(cái)稅[2018]57號(hào)：四、單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資，對(duì)其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。我公司是常州龍泉管道有限公司，計(jì)劃先以貨幣資金成立100%控股的子公司，然后再以閑置的土地、房產(chǎn)增資該子公司，請(qǐng)問(wèn)以土地房產(chǎn)增資屬不屬于財(cái)稅【2018】57號(hào)文第四條里面的改制重組，這種情況可不可以暫不征收土地增值稅？
答：您好，根據(jù)財(cái)稅〔2018〕57號(hào)規(guī)定： 四、單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資，對(duì)其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。重組類型請(qǐng)聯(lián)系當(dāng)?shù)刂鞴芫趾藢?shí)。
24、生產(chǎn)企業(yè)以房產(chǎn)和土地出資設(shè)立子公司是否免征土地增值稅？
日期：2019-04-10
來(lái)源：江蘇省稅務(wù)局
問(wèn)：我公司為生產(chǎn)企業(yè)，準(zhǔn)備以自有的一部分房產(chǎn)和土地使用權(quán)出資設(shè)立一個(gè)子公司，這個(gè)過(guò)程中是否可以免征土地增值稅？
答：根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》國(guó)務(wù)院令第138號(hào)規(guī)定：第八條 有下列情形之一的，免征土地增值稅：
（一）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的；
（二）因國(guó)家建設(shè)需要依法收回的房地產(chǎn)。（根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于廢止和修改部分行政法規(guī)的決定》（中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第588號(hào)）規(guī)定，自2011年01月08日起將《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第八條中的“征用”修改為“征收”）
根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》(財(cái)稅〔2008〕137號(hào))規(guī)定：“三、對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。
本通知自2008年11月1日起實(shí)施。”
根據(jù)《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》財(cái)稅〔2018〕57號(hào)規(guī)定：一、按照《中華人民共和國(guó)公司法》的規(guī)定，非公司制企業(yè)整體改制為有限責(zé)任公司或者股份有限公司，有限責(zé)任公司（股份有限公司）整體改制為股份有限公司（有限責(zé)任公司），對(duì)改制前的企業(yè)將國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下稱房地產(chǎn)）轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。
25、你好，我公司是佛山南海一房地產(chǎn)公司，現(xiàn)在想引進(jìn)一個(gè)新股東，占股70%，請(qǐng)問(wèn)需要交土地增值稅嗎
日期：2019-04-12
來(lái)源：佛山市稅務(wù)局
問(wèn)：你好，我公司是佛山南海一房地產(chǎn)公司，現(xiàn)在想引進(jìn)一個(gè)新股東，占股70%，請(qǐng)問(wèn)需要交土地增值稅嗎
答：一、根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第138號(hào)）第二條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人(簡(jiǎn)稱納稅人)，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和本條例第七條規(guī)定的稅率計(jì)算征收。
二、根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字〔1995〕6號(hào)）第五條規(guī)定，條例所稱的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。
三、根據(jù)《關(guān)于營(yíng)改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2016〕43號(hào)）第三條第一款規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。
因此，如發(fā)生轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)涉及土地增值稅征稅行為的納稅人，按上述規(guī)定繳納土地增值稅。
以上答復(fù)僅供參考，一切以現(xiàn)行稅法及稅收政策的具體規(guī)定為準(zhǔn)。
26、南通市土地增值稅清算相關(guān)政策
日期：2019-03-26
來(lái)源：江蘇省稅務(wù)局
問(wèn)：1.南通市土地增值稅清算中，地下非人防車位是否參與清算？
2.若非人防車位參與土地增值稅清算，車位是否需要分?jǐn)偼恋爻杀荆?br /> 3.土地清算單位是以發(fā)改委的立項(xiàng)作為一個(gè)清算單位的嗎？
答：根據(jù)《江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的公告》（蘇地稅規(guī)〔2015〕8號(hào)）的規(guī)定：
四、關(guān)于車庫(kù)(車位、儲(chǔ)藏室等)問(wèn)題
(一)能夠辦理權(quán)屬登記手續(xù)的車庫(kù)(車位、儲(chǔ)藏室等)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按“其他類型房產(chǎn)”確認(rèn)收入并計(jì)算成本費(fèi)用。
(二)不能辦理權(quán)屬登記手續(xù)的車庫(kù)(車位、儲(chǔ)藏室等)，按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào))第四條第(三)項(xiàng)的規(guī)定執(zhí)行。
二、關(guān)于土地成本分?jǐn)倖?wèn)題
土地成本是指取得土地使用權(quán)所支付的金額。土地成本僅在能夠辦理權(quán)屬登記手續(xù)的建筑物及其附著物之間進(jìn)行分?jǐn)?。在不同清算單位或同一清算單位不同類型房產(chǎn)之間分?jǐn)偼恋爻杀緯r(shí)，可直接歸集的，應(yīng)直接計(jì)入該清算單位或該類型房產(chǎn)的土地成本；不能直接歸集的，可按建筑面積法計(jì)算分?jǐn)?，也可按稅?wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的其他合理方法計(jì)算分?jǐn)偂?br /> 一、關(guān)于土地增值稅清算單位問(wèn)題
土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。對(duì)于國(guó)家有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。對(duì)開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，納稅人自行分期的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可將自行分期項(xiàng)目確定為清算單位,并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。
27、同一自然人所屬個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)是否征收增值稅、土地增值稅?
日期：2019-03-29
來(lái)源：江蘇省稅務(wù)局
問(wèn)：同一自然人所屬個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)是否征收增值稅、土地增值稅 ?
答：1、增值稅可以參考國(guó)家稅務(wù)總局公告2011年第13號(hào)，納稅人在資產(chǎn)重組過(guò)程中，通過(guò)合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人，不屬于增值稅的征稅范圍，其中涉及的貨物轉(zhuǎn)讓，不征收增值稅。若不屬于資產(chǎn)重組范圍，為正常銷售業(yè)務(wù)則需要依法繳納增值稅。
2、土地增值稅可以參考國(guó)家稅務(wù)總局公告2011年第13號(hào)《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2018〕57號(hào)）的規(guī)定：四、單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資，對(duì)其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。若您符合該文件就可暫不征收，如不確定符合，請(qǐng)您帶有關(guān)合同，到主管局判斷。
28、關(guān)于土地紅線外開(kāi)發(fā)成本土增稅扣除問(wèn)題
日期：2019-03-19
來(lái)源：四川省稅務(wù)局
問(wèn)：政府出讓土地，要求開(kāi)發(fā)企業(yè)在紅線外配建一些配套設(shè)施等，比如：人行天橋、地下通道、公共廁所、垃圾站、公園打造、道路修建等等設(shè)施。請(qǐng)問(wèn)這些成本，能否進(jìn)入土增稅的成本扣除，如何才能被稅局認(rèn)可扣除？
答：您好！根據(jù)中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例第六條規(guī)定，計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：
（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；
（二）開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用；
（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；
（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；
（五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條規(guī)定，條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：
（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。
（二）開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡(jiǎn)稱房增開(kāi)發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本（以下簡(jiǎn)稱房增開(kāi)發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。
土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等。
前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。
建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。
基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。
公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。
開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。
（三）開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用），是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。
財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。
凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。
上述計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。
（四）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。
（五）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。
（六）根據(jù)條例第六條（五）項(xiàng)規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20%的扣除。
29、紅外線外建設(shè)成本土地增值稅扣除問(wèn)題
日期：2019-03-04
來(lái)源：江蘇省稅務(wù)局
問(wèn)：請(qǐng)問(wèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)政府的要求在開(kāi)發(fā)范圍外為政府配套建設(shè)一展覽館，建成后無(wú)償移交給政府，該支出是否可以作為土地成本支出在土地增值稅計(jì)算時(shí)扣除，還有其取得的相關(guān)進(jìn)項(xiàng)是否可以抵減增值稅
答：國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)(庫(kù))、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：
1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除;
2.建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除;
3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。
(四)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。
不在財(cái)稅〔2016〕36號(hào)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》第二十七條不得抵扣范圍內(nèi)可以正常抵扣。
30、房地產(chǎn)在建工程土地增值稅問(wèn)題
日期：2019-01-15
來(lái)源：湖北省稅務(wù)局
問(wèn)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)整體轉(zhuǎn)讓未竣工的房地產(chǎn)在建工程，有以下問(wèn)題咨詢：
1、轉(zhuǎn)出方 進(jìn)行土地增值稅清算的時(shí)候，土地成本及建安成本是否可以加計(jì)20%？
2、收購(gòu)方繼續(xù)投資建設(shè)后銷售時(shí)，獲取成本和后續(xù)建造成本是否可以進(jìn)行20%加計(jì)扣除？開(kāi)發(fā)費(fèi)用的計(jì)算基數(shù)是否包含獲取成本？
答：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅宣傳提綱〉的通知》（國(guó)稅函發(fā)〔1995〕110號(hào)）文件第六條規(guī)定，具體計(jì)算增值額時(shí)應(yīng)注意什么?在具體計(jì)算增值額時(shí)，要區(qū)分以下幾種情況進(jìn)行處理：
（一）對(duì)取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后，未進(jìn)行開(kāi)發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，只允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、交納的有關(guān)費(fèi)用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定，其目的主要是抑制“炒”買(mǎi)“炒”賣地皮的行為。
（二）對(duì)取得土地使用權(quán)后投入資金，將“生地”變?yōu)?ldquo;熟地”轉(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、交納的有關(guān)費(fèi)用，和開(kāi)發(fā)土地所需成本再加計(jì)開(kāi)發(fā)成本的20%以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定，是鼓勵(lì)投資者將更多的資金投向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。
（三）對(duì)取得土地使用權(quán)后進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建造的，在計(jì)算其增值額時(shí)，允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款和有關(guān)費(fèi)用、開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本和規(guī)定的費(fèi)用、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，并允許加計(jì)20%的扣除。這可以使從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人有一個(gè)基本的投資回報(bào)，以調(diào)動(dòng)其從事正常房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的積極性。
（四）轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的，在計(jì)算其增值額時(shí)，允許扣除由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照評(píng)估價(jià)格確定的扣除項(xiàng)目金額（即房屋及建筑物的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)值），以及在轉(zhuǎn)讓時(shí)交納的有關(guān)稅金。這主要是考慮到如果按原成本價(jià)作為扣除項(xiàng)目金額，不盡合理。而采用評(píng)估的重置成本價(jià)能夠相對(duì)消除通貨膨脹因素的影響，比較合理。
關(guān)于“開(kāi)發(fā)費(fèi)用的計(jì)算基數(shù)是否包含獲取成本”的問(wèn)題。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字〔1995〕6號(hào)）文件第七條規(guī)定，條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：
（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。
（二）開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡(jiǎn)稱房增開(kāi)發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本（以下簡(jiǎn)稱房增開(kāi)發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。
（三）開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用），是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。
財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。
凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。上述計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。
31、關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算涉及企業(yè)所得稅退稅有關(guān)問(wèn)題
日期：2018-05-21
來(lái)源：北京市稅務(wù)局
問(wèn)：本房地產(chǎn)公司于2017年對(duì)1999-2009年開(kāi)發(fā)銷售的唯一樓盤(pán)進(jìn)行了土地增值稅清算，并補(bǔ)繳了土地增值稅稅款，清算當(dāng)年虧損，且無(wú)后續(xù)項(xiàng)目，公司擬清算完后注銷，符合《國(guó)家稅務(wù)總局 關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算涉及企業(yè)所得稅退稅有關(guān)問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第81號(hào)）第二條和第四條規(guī)定的退稅申請(qǐng)條件，按文件計(jì)算本公司2000-2007年合計(jì)應(yīng)退企業(yè)所得稅款50萬(wàn)元，由于稅款是按《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅暫行條例》的規(guī)定繳納的，當(dāng)時(shí)稅率為33%，2008年新稅法實(shí)施后，稅率下調(diào)為25%，即新舊稅法存在稅率差，我們理解雖然是舊稅法下多繳納的稅款，但由于滿足81號(hào)文件所規(guī)定的條件，應(yīng)該是可以申請(qǐng)退回的。請(qǐng)問(wèn)：我們的理解是否正確？還請(qǐng)總局給予明確答復(fù)，謝謝！
答：您好，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算涉及企業(yè)所得稅退稅有關(guān)問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第81號(hào)）不適用于《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》頒布前的涉稅事項(xiàng)。
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