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發(fā)布時(shí)間：2020年02月13日  來(lái)源：國(guó)家稅務(wù)總局福建省稅務(wù)局
 

摘自《國(guó)家稅務(wù)總局福建省稅務(wù)局2020年1月12366咨詢熱點(diǎn)難點(diǎn)問題集》
 

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)售出前已使用的房產(chǎn)是否需要征收房產(chǎn)稅？

答：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2003〕89號(hào)）規(guī)定：“一、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房征免房產(chǎn)稅問題鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅；但對(duì)售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。”

因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)售出前已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

 

2.企業(yè)新購(gòu)進(jìn)的不動(dòng)產(chǎn)在裝修中尚未使用，應(yīng)從什么時(shí)候開始繳納房產(chǎn)稅？如何計(jì)算原值？

答：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2003〕89號(hào)）規(guī)定：“二、關(guān)于確定房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間問題

(一)購(gòu)置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。”

另根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施計(jì)征房產(chǎn)稅有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2005〕173號(hào)）規(guī)定：“一、為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設(shè)計(jì)要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動(dòng)的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無(wú)論在會(huì)計(jì)核算中是否單獨(dú)記賬與核算，都應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值，計(jì)征房產(chǎn)稅。”

因此，新購(gòu)進(jìn)的房屋自房屋交付之日起計(jì)征房產(chǎn)稅。符合上述文件規(guī)定的不可隨意移動(dòng)的附屬設(shè)備和配套設(shè)施的改造費(fèi)用，需要計(jì)入房產(chǎn)原值計(jì)征房產(chǎn)稅。納稅人在裝修期間可先以買價(jià)確定原值，裝修完成后根據(jù)改造情況計(jì)算出新的原值并繳納房產(chǎn)稅。

 

3.出租沒有產(chǎn)權(quán)的違章建筑，應(yīng)由出租方還是承租方繳納房產(chǎn)稅？

答：根據(jù)《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》（國(guó)發(fā)〔1986〕90號(hào)）第二條規(guī)定：“房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營(yíng)管理的單位繳納。產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。

前款列舉的產(chǎn)權(quán)所有人、經(jīng)營(yíng)管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人或者使用人，統(tǒng)稱為納稅義務(wù)人（以下簡(jiǎn)稱納稅人）。”

另根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)未確定如何征收房產(chǎn)稅問題的批復(fù)》（國(guó)稅函〔1998〕426號(hào)）規(guī)定：“……房產(chǎn)稅原則上應(yīng)由房屋的產(chǎn)權(quán)所有人繳納，對(duì)于房屋開發(fā)公司售出的房屋，不再在其會(huì)計(jì)賬簿中記載及核算，而購(gòu)買該房屋的單位未取得產(chǎn)權(quán)的，可暫按《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》第二條‘產(chǎn)權(quán)未確定，由使用人繳納房產(chǎn)稅’的規(guī)定，確定房產(chǎn)稅的納稅人。”

因此，出租沒有產(chǎn)權(quán)的違章建筑且實(shí)際獲取收益的，應(yīng)由使用人即承租方繳納房產(chǎn)稅。

 

4.農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)出租賣菜的場(chǎng)地，是否需要繳納房產(chǎn)稅？

答：根據(jù)《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實(shí)行農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)房產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地使用稅優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅〔2019〕12號(hào)）規(guī)定：“一、自2019年1月1日至2021年12月31日，對(duì)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)（包括自有和承租，下同）專門用于經(jīng)營(yíng)農(nóng)產(chǎn)品的房產(chǎn)、土地，暫免征收房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。對(duì)同時(shí)經(jīng)營(yíng)其他產(chǎn)品的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)使用的房產(chǎn)、土地，按其他產(chǎn)品與農(nóng)產(chǎn)品交易場(chǎng)地面積的比例確定征免房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。”

因此，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)出租賣菜的場(chǎng)地暫免征收房產(chǎn)稅。

 

5.納稅人購(gòu)買房屋時(shí)繳納的契稅，是否需要計(jì)入房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅？

答：根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財(cái)稅〔2008〕152號(hào)）規(guī)定：“一、關(guān)于房產(chǎn)原值如何確定的問題

對(duì)依照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會(huì)計(jì)賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價(jià)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價(jià)應(yīng)根據(jù)國(guó)家有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算。”

因此，納稅人需要按國(guó)家有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，將繳交的契稅計(jì)入房屋原值繳納房產(chǎn)稅。

 

6.納稅人交給政府的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)是否應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值，繳納房產(chǎn)稅？

答：根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》(財(cái)稅〔2008〕152號(hào))規(guī)定：“一、對(duì)依照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會(huì)計(jì)賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價(jià)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價(jià)應(yīng)根據(jù)國(guó)家有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算。對(duì)納稅人未按國(guó)家會(huì)計(jì)制度規(guī)定核算并記載的，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評(píng)估。”

因此，納稅人需要按國(guó)家有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，將交給政府的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)計(jì)入房屋原值繳納房產(chǎn)稅。

 

7.企業(yè)以房產(chǎn)投資入股辦學(xué)，是否可以免征房產(chǎn)稅？

答：根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于教育稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2004〕39號(hào)）規(guī)定：“二、關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅

對(duì)國(guó)家撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)和企業(yè)辦的各類學(xué)校、托兒所、幼兒園自用的房產(chǎn)、土地，免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅；……”

因此，企業(yè)以房產(chǎn)投資入股后，房產(chǎn)的所有權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移。學(xué)校自有自用的房產(chǎn)可以免征房產(chǎn)稅。

 

8.企業(yè)的房產(chǎn)被法院凍結(jié)，是否需要繼續(xù)繳納房產(chǎn)稅？

答：根據(jù)《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》（國(guó)發(fā)〔1986〕90號(hào)）第二條規(guī)定：“房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營(yíng)管理的單位繳納。產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。

前款列舉的產(chǎn)權(quán)所有人、經(jīng)營(yíng)管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人或者使用人，統(tǒng)稱為納稅義務(wù)人（以下簡(jiǎn)稱納稅人）。”

另根據(jù)《財(cái)政部　國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財(cái)稅〔2008〕152號(hào)）規(guī)定：“三、關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)截止時(shí)間的問題

納稅人因房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。”

因此，企業(yè)房產(chǎn)被法院凍結(jié)，但所有權(quán)并未發(fā)生轉(zhuǎn)移，企業(yè)仍需按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。

 

9.小規(guī)模納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)，已享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策的，計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)是否還可以扣減增值稅額？

答：根據(jù)《關(guān)于營(yíng)改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》（財(cái)稅〔2016〕43號(hào)）規(guī)定：“五、免征增值稅的，確定計(jì)稅依據(jù)時(shí)，成交價(jià)格、租金收入、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入不扣減增值稅額。”

因此，小規(guī)模納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)，已享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策的，計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)不可以扣減增值稅額。

 

10.從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)，為取得房產(chǎn)所支付的稅款是否計(jì)入房產(chǎn)原值？

答：根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》(財(cái)稅〔2008〕152號(hào))規(guī)定：“一、關(guān)于房產(chǎn)原值如何確定的問題

對(duì)依照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會(huì)計(jì)賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價(jià)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價(jià)應(yīng)根據(jù)國(guó)家有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算。對(duì)納稅人未按國(guó)家會(huì)計(jì)制度規(guī)定核算并記載的，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評(píng)估。”

另根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》（財(cái)會(huì)〔2000〕25號(hào)）第二十七條規(guī)定：“固定資產(chǎn)在取得時(shí)，應(yīng)按取得時(shí)的成本入賬。取得時(shí)的成本包括買價(jià)、進(jìn)口關(guān)稅、運(yùn)輸和保險(xiǎn)等相關(guān)費(fèi)用，以及為使固定資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所必要的支出。固定資產(chǎn)取得時(shí)的成本應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體情況分別確定：

（一）購(gòu)置的不需要經(jīng)過建造過程即可使用的固定資產(chǎn)，按實(shí)際支付的買價(jià)、包裝費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)、安裝成本、交納的有關(guān)稅金等，作為入賬價(jià)值。”

因此，從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)，為取得房產(chǎn)所支付的稅款應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值。

 

11.納稅人在承租的土地上自建了不動(dòng)產(chǎn)，從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)，房產(chǎn)原值是否包含土地租金？

答：根據(jù)《財(cái)政部　國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財(cái)稅〔2010〕121號(hào)）規(guī)定：“三、關(guān)于將地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅問題，對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無(wú)論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。”

因此，納稅人承租土地未取得土地使用權(quán)，房產(chǎn)原值不包含土地租金。

 

12.國(guó)有企業(yè)取得非財(cái)政部門撥付的事業(yè)經(jīng)費(fèi)用于自建自用房產(chǎn)，是否需要繳納房產(chǎn)稅？

答：根據(jù)《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》（國(guó)發(fā)〔1986〕90號(hào)）第五條規(guī)定：“下列房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅

一、國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn)；

二、由國(guó)家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的房產(chǎn)；

三、宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)；

四、個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)；

五、經(jīng)財(cái)政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)。”

因此，國(guó)有企業(yè)自建自用房產(chǎn)不屬于上述文件規(guī)定免征范圍，需要繳納房產(chǎn)稅。

 

13.企業(yè)因生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)困難導(dǎo)致停產(chǎn)，是否可以減征土地使用稅和房產(chǎn)稅？

答：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局福建省稅務(wù)局關(guān)于城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅困難減免稅有關(guān)事項(xiàng)的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局福建省稅務(wù)局公告2018年第22號(hào)）規(guī)定：“根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于下放城鎮(zhèn)土地使用稅困難減免稅審批權(quán)限有關(guān)事項(xiàng)的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2014年第1號(hào)）、《福建省房產(chǎn)稅實(shí)施細(xì)則》（閩政〔1986〕93號(hào)）等有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)將我省城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅困難減免稅有關(guān)事項(xiàng)公告如下：

一、納稅人符合下列情形之一的，可提出困難減免稅申請(qǐng)：

……

（四）停產(chǎn)停業(yè)一年以上，申請(qǐng)困難減免稅所屬年度的貨幣資金在扣除應(yīng)付職工工資、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)后，不足以繳納稅款的；

對(duì)從事國(guó)家限制或不鼓勵(lì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)以及財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定不得減免的其他情形，不屬于本公告規(guī)定的城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅困難減免稅范圍。”

因此，企業(yè)因生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)困難導(dǎo)致停產(chǎn)，符合上述文件規(guī)定條件的，可以減征土地使用稅和房產(chǎn)稅。