房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算涉及企業(yè)所得稅退稅計(jì)算過程說明
云南百滇稅務(wù)師事務(wù)所有限公司 2020-05-15
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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算涉及企業(yè)所得稅退稅計(jì)算過程說明
發(fā)布時間：2020-05-14 來源：國家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算涉及企業(yè)所得稅退稅計(jì)算過程說明
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算涉及企業(yè)所得稅退稅計(jì)算過程說明_（填報案例）
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算涉及企業(yè)所得稅退稅計(jì)算過程說明_（樣表）
國家稅務(wù)總局
關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算涉及企業(yè)所得稅退稅有關(guān)問題的公告
國家稅務(wù)總局公告2016年第81號
根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則的相關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱“企業(yè)”）由于土地增值稅清算，導(dǎo)致多繳企業(yè)所得稅的退稅問題公告如下：
一、企業(yè)按規(guī)定對開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算后，當(dāng)年企業(yè)所得稅匯算清繳出現(xiàn)虧損且有其他后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目的，該虧損應(yīng)按照稅法規(guī)定向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)，用以后年度所得彌補(bǔ)。后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目，是指正在開發(fā)以及中標(biāo)的項(xiàng)目。
二、企業(yè)按規(guī)定對開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算后，當(dāng)年企業(yè)所得稅匯算清繳出現(xiàn)虧損，且沒有后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目的，可以按照以下方法，計(jì)算出該項(xiàng)目由于土地增值稅原因?qū)е碌捻?xiàng)目開發(fā)各年度多繳企業(yè)所得稅稅款，并申請退稅：
?。ㄒ唬┰擁?xiàng)目繳納的土地增值稅總額，應(yīng)按照該項(xiàng)目開發(fā)各年度實(shí)現(xiàn)的項(xiàng)目銷售收入占整個項(xiàng)目銷售收入總額的比例，在項(xiàng)目開發(fā)各年度進(jìn)行分?jǐn)偅唧w按以下公式計(jì)算：
各年度應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀?土地增值稅總額×（項(xiàng)目年度銷售收入÷整個項(xiàng)目銷售收入總額）
本公告所稱銷售收入包括視同銷售房地產(chǎn)的收入，但不包括企業(yè)銷售的增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售收入。
?。ǘ┰擁?xiàng)目開發(fā)各年度應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀悳p去該年度已經(jīng)在企業(yè)所得稅稅前扣除的土地增值稅后，余額屬于當(dāng)年應(yīng)補(bǔ)充扣除的土地增值稅；企業(yè)應(yīng)調(diào)整當(dāng)年度的應(yīng)納稅所得額，并按規(guī)定計(jì)算當(dāng)年度應(yīng)退的企業(yè)所得稅稅款；當(dāng)年度已繳納的企業(yè)所得稅稅款不足退稅的，應(yīng)作為虧損向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)，并調(diào)整以后年度的應(yīng)納稅所得額。
（三）按照上述方法進(jìn)行土地增值稅分?jǐn)傉{(diào)整后，導(dǎo)致相應(yīng)年度應(yīng)納稅所得額出現(xiàn)正數(shù)的，應(yīng)按規(guī)定計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。
?。ㄋ模┢髽I(yè)按上述方法計(jì)算的累計(jì)退稅額，不得超過其在該項(xiàng)目開發(fā)各年度累計(jì)實(shí)際繳納的企業(yè)所得稅；超過部分作為項(xiàng)目清算年度產(chǎn)生的虧損，向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)。
三、企業(yè)在申請退稅時，應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供書面材料說明應(yīng)退企業(yè)所得稅款的計(jì)算過程，包括該項(xiàng)目繳納的土地增值稅總額、項(xiàng)目銷售收入總額、項(xiàng)目年度銷售收入額、各年度應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀惡鸵呀?jīng)稅前扣除的土地增值稅、各年度的適用稅率，以及是否存在后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目等情況。
四、本公告自發(fā)布之日起施行。本公告發(fā)布之日前，企業(yè)凡已經(jīng)對土地增值稅進(jìn)行清算且沒有后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目的，在本公告發(fā)布后仍存在尚未彌補(bǔ)的因土地增值稅清算導(dǎo)致的虧損，按照本公告第二條規(guī)定的方法計(jì)算多繳企業(yè)所得稅稅款，并申請退稅。
《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注銷前有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2010年第29號）同時廢止?！ ?/span>
特此公告。
國家稅務(wù)總局
2016年12月9日
關(guān)于《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算涉及企業(yè)所得稅退稅有關(guān)問題的公告》的解讀
2016年12月15日 來源：國家稅務(wù)總局辦公廳
近日，國家稅務(wù)總局發(fā)布了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算涉及企業(yè)所得稅退稅有關(guān)問題的公告》（以下簡稱《公告》），對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于土地增值稅清算原因?qū)е露嗬U企業(yè)所得稅的退稅處理政策進(jìn)行了完善?，F(xiàn)解讀如下：
一、《公告》出臺背景
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注銷前有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2010年第29號，以下簡稱“29號公告”）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于土地增值稅清算造成的虧損，在企業(yè)注銷稅務(wù)登記時還沒有彌補(bǔ)的，企業(yè)可在注銷前提出申請，稅務(wù)機(jī)關(guān)將多繳的企業(yè)所得稅予以退稅。但是，由于多種原因，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品銷售完成后，短期內(nèi)無法注銷，導(dǎo)致多繳的企業(yè)所得稅無法申請退稅。結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)，稅務(wù)總局制定《公告》，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算涉及企業(yè)所得稅退稅政策進(jìn)行了完善。
二、《公告》主要內(nèi)容
?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請退稅時間
《公告》將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以申請退稅的時間規(guī)定為所有開發(fā)項(xiàng)目清算后，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按規(guī)定對開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算后，如土地增值稅清算當(dāng)年匯算清繳出現(xiàn)虧損，且沒有后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目的，可申請退稅。后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目，包括正在開發(fā)以及中標(biāo)的項(xiàng)目。
（二）多繳企業(yè)所得稅款計(jì)算方法
《公告》延續(xù)了29號公告的做法，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目繳納的土地增值稅總額，應(yīng)按照該項(xiàng)目開發(fā)各年度實(shí)現(xiàn)的項(xiàng)目銷售收入占整個項(xiàng)目銷售收入總額的比例，在項(xiàng)目開發(fā)各年度進(jìn)行分?jǐn)?，并?jì)算各年度及累計(jì)應(yīng)退的稅款。舉例說明如下：
某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2014年1月開始開發(fā)某房地產(chǎn)項(xiàng)目，2016年10月項(xiàng)目全部竣工并銷售完畢，12月進(jìn)行土地增值稅清算，整個項(xiàng)目共繳納土地增值稅1100萬元，其中2014年—2016年預(yù)繳土地增值稅分別為240萬元、300萬元、60萬元；2016年清算后補(bǔ)繳土地增值稅500萬元。2014年—2016年實(shí)現(xiàn)的項(xiàng)目銷售收入分別為12000萬元、15000、3000萬元，繳納的企業(yè)所得稅分別為45萬元、310萬元、0萬元。該企業(yè)2016年度匯算清繳出現(xiàn)虧損，應(yīng)納稅所得額為-400萬元。 企業(yè)沒有后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目，擬申請退稅，具體計(jì)算詳見下表：
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《公告》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請退稅時，應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供書面材料說明應(yīng)退企業(yè)所得稅款的計(jì)算過程，包括該項(xiàng)目繳納的土地增值稅總額、項(xiàng)目銷售收入總額、項(xiàng)目年度銷售收入額、各年度應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀惡鸵呀?jīng)稅前扣除的土地增值稅、各年度的適用稅率，以及是否存在后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目等情況。
?。ㄋ模┮郧澳甓榷嗬U稅款處理
《公告》發(fā)布執(zhí)行前已經(jīng)進(jìn)行土地增值稅清算，《公告》發(fā)布執(zhí)行后仍存在尚未彌補(bǔ)的因土地增值稅清算導(dǎo)致的虧損，按照《公告》第二條規(guī)定的方法計(jì)算多繳企業(yè)所得稅稅款，并申請退稅?！豆妗钒l(fā)布執(zhí)行后，企業(yè)應(yīng)抓緊向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提出退稅申請，并按要求提供相關(guān)資料。
三、《公告》實(shí)施時間
《公告》自發(fā)布之日起施行。29號公告同時廢止。
一、《公告》出臺背景
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注銷前有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2010年第29號，以下簡稱“29號公告”）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于土地增值稅清算造成的虧損，在企業(yè)注銷稅務(wù)登記時還沒有彌補(bǔ)的，企業(yè)可在注銷前提出申請，稅務(wù)機(jī)關(guān)將多繳的企業(yè)所得稅予以退稅。但是，由于多種原因，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品銷售完成后，短期內(nèi)無法注銷，導(dǎo)致多繳的企業(yè)所得稅無法申請退稅。結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)，稅務(wù)總局制定《公告》，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算涉及企業(yè)所得稅退稅政策進(jìn)行了完善。
二、《公告》主要內(nèi)容
?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請退稅時間
《公告》將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以申請退稅的時間規(guī)定為所有開發(fā)項(xiàng)目清算后，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按規(guī)定對開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算后，如土地增值稅清算當(dāng)年匯算清繳出現(xiàn)虧損，且沒有后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目的，可申請退稅。后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目，包括正在開發(fā)以及中標(biāo)的項(xiàng)目。
（二）多繳企業(yè)所得稅款計(jì)算方法
《公告》延續(xù)了29號公告的做法，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目繳納的土地增值稅總額，應(yīng)按照該項(xiàng)目開發(fā)各年度實(shí)現(xiàn)的項(xiàng)目銷售收入占整個項(xiàng)目銷售收入總額的比例，在項(xiàng)目開發(fā)各年度進(jìn)行分?jǐn)?，并?jì)算各年度及累計(jì)應(yīng)退的稅款。舉例說明如下：
某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2014年1月開始開發(fā)某房地產(chǎn)項(xiàng)目，2016年10月項(xiàng)目全部竣工并銷售完畢，12月進(jìn)行土地增值稅清算，整個項(xiàng)目共繳納土地增值稅1100萬元，其中2014年—2016年預(yù)繳土地增值稅分別為240萬元、300萬元、60萬元；2016年清算后補(bǔ)繳土地增值稅500萬元。2014年—2016年實(shí)現(xiàn)的項(xiàng)目銷售收入分別為12000萬元、15000、3000萬元，繳納的企業(yè)所得稅分別為45萬元、310萬元、0萬元。該企業(yè)2016年度匯算清繳出現(xiàn)虧損，應(yīng)納稅所得額為-400萬元。 企業(yè)沒有后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目，擬申請退稅，具體計(jì)算詳見下表：
| 2014年 | 2015年 | 2016年 | |
| 預(yù)繳土地增值稅 | 240 | 300 | 60 |
| 補(bǔ)繳土地增值稅 | - | - | 500 |
| 分?jǐn)偼恋卦鲋刀?/span> | 440(1100×（12000÷30000）) | 550(1100×（15000÷30000）) | 110(1100×（3000÷30000）) |
| 應(yīng)納稅所得額調(diào)整 |
-200 （240-440） |
-270 （300-550-20） |
450 （60+500-110） |
| 調(diào)整后應(yīng)納稅所得額 | - | - |
50 （-400+450） |
| 應(yīng)退企業(yè)所得稅 | 50（200×25%） | 67.5（270×25%） | - |
| 已繳納企業(yè)所得稅 | 45 | 310 | 0 |
| 實(shí)退企業(yè)所得稅 | 45 | 67.5 | - |
| 虧損結(jié)轉(zhuǎn)（調(diào)整后） | -20(（45-50）÷25%） | - | - |
| 應(yīng)補(bǔ)企業(yè)所得稅 | - | - |
12.5 （50×25%=12.5） |
| 累計(jì)退稅額 | - | - | 100（45+67.5-12.5） |
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《公告》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請退稅時，應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供書面材料說明應(yīng)退企業(yè)所得稅款的計(jì)算過程，包括該項(xiàng)目繳納的土地增值稅總額、項(xiàng)目銷售收入總額、項(xiàng)目年度銷售收入額、各年度應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀惡鸵呀?jīng)稅前扣除的土地增值稅、各年度的適用稅率，以及是否存在后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目等情況。
?。ㄋ模┮郧澳甓榷嗬U稅款處理
《公告》發(fā)布執(zhí)行前已經(jīng)進(jìn)行土地增值稅清算，《公告》發(fā)布執(zhí)行后仍存在尚未彌補(bǔ)的因土地增值稅清算導(dǎo)致的虧損，按照《公告》第二條規(guī)定的方法計(jì)算多繳企業(yè)所得稅稅款，并申請退稅?！豆妗钒l(fā)布執(zhí)行后，企業(yè)應(yīng)抓緊向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提出退稅申請，并按要求提供相關(guān)資料。
三、《公告》實(shí)施時間
《公告》自發(fā)布之日起施行。29號公告同時廢止。
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