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來源：昆山稅務(wù)  時(shí)間：2020年6月11日
 

廠房出租通常涉及到城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、增值稅、印花稅以及企業(yè)所得稅等稅費(fèi)，現(xiàn)將相關(guān)政策做如下提醒：

 

 

城鎮(zhèn)土地使用稅

 

 

(一)   單位稅額及差別化征收政策

城鎮(zhèn)土地使用稅的應(yīng)納稅額依據(jù)納稅人實(shí)際占用的土地面積和適用單位稅額計(jì)算。——《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》

計(jì)算公式如下:年應(yīng)納稅額=計(jì)稅土地面積(平方米) ×適用稅額

 

 

 

(二)   集體土地稅收政策

在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)，承租集體所有建設(shè)用地的，由直接從集體經(jīng)濟(jì)組織承租土地的單位和個(gè)人，繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。——《關(guān)于承租集體土地城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅〔2017〕29號(hào)）

 

 

 

(三)   納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2003〕89號(hào)）、《財(cái)政部　國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅〔2006〕186號(hào)）

1.購(gòu)置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

2.購(gòu)置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起，繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

3.出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起，繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

4.以出讓或者轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

 

 

房產(chǎn)稅

 

 

(一)   從租計(jì)征房產(chǎn)稅

按照房產(chǎn)租金收入計(jì)算應(yīng)納稅額時(shí)，其應(yīng)納稅額的計(jì)算公式為：

應(yīng)納稅額＝房產(chǎn)租金收入×適用稅率

 

 

 

(二)   納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間

綜合《關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》（〔86〕財(cái)稅地字第008號(hào)）以及《關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2003〕89號(hào)）等的規(guī)定，房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間具體如下：

將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的，從生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)之月起，計(jì)征房產(chǎn)稅。

自建的房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的，自建成的次月起，計(jì)征房產(chǎn)稅。

委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗(yàn)收手續(xù)的次月起，計(jì)征房產(chǎn)稅。

購(gòu)置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅。

購(gòu)置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅。

出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅。

 

 

 

(三)   房產(chǎn)稅地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值

根據(jù)《財(cái)政部　國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》(財(cái)稅〔2010〕121號(hào))文件的規(guī)定，對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率大于0.5的，一律按照地價(jià)全額計(jì)入房產(chǎn)原值計(jì)征房產(chǎn)稅，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等；宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。

 

 

 

(四)   工業(yè)違章建筑繳納房產(chǎn)稅

違章建筑因辦理不了產(chǎn)證，存在少繳漏繳風(fēng)險(xiǎn)。符合稅法中房產(chǎn)定義，按照權(quán)屬未定的房產(chǎn)由實(shí)際使用人繳納。

 

 

 

(五)   免租期或無租使用

《財(cái)政部　國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》(財(cái)稅〔2010〕121號(hào))

租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由房屋產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。

 

《財(cái)政部　國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財(cái)稅〔2009〕128號(hào)）

無租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個(gè)人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。

 

 

 

(六)   轉(zhuǎn)租房產(chǎn)

根據(jù)《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》(國(guó)發(fā)〔1986〕90號(hào))第二條規(guī)定，房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。

 

由于轉(zhuǎn)租者不是產(chǎn)權(quán)所有人，因此對(duì)轉(zhuǎn)租者取得的房產(chǎn)轉(zhuǎn)租收入不征收房產(chǎn)稅。房產(chǎn)轉(zhuǎn)租，不需要繳納房產(chǎn)稅。

 

 

 

(七)   從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)原值

按照房產(chǎn)的計(jì)稅余值計(jì)算應(yīng)納稅額時(shí)，其應(yīng)納稅額的計(jì)算公式為：

應(yīng)納稅額＝房產(chǎn)計(jì)稅余值×1.2%

房產(chǎn)計(jì)稅余值＝房產(chǎn)原值×（1－30%）

 

為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設(shè)計(jì)要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動(dòng)的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無論在會(huì)計(jì)核算中是否單獨(dú)記賬與核算，都應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值，計(jì)征房產(chǎn)稅。

 

 

 

印花稅

 

 

(一)   稅目及稅率

根據(jù)《中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第11號(hào)）文件附件《印花稅稅目稅率表》規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)租賃合同，包括租賃房屋、船舶、飛機(jī)、機(jī)動(dòng)車輛、機(jī)械、器具、設(shè)備等。立合同人按租賃金額千分之一貼花。稅額不足一元的按一元貼花。”

 

 

 

(二)   納稅人

凡在我國(guó)境內(nèi)書立、領(lǐng)受、使用屬于征稅范圍內(nèi)所列舉憑證的單位和個(gè)人，都是印花稅的納稅義務(wù)人。

 

因此出租方及承租方均為財(cái)產(chǎn)租賃合同印花稅納稅人。

 

 

 

增值稅

 

 

(一)   增值稅（營(yíng)業(yè)稅）稅率

《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）

 

企業(yè)出租房屋取得的收入按“現(xiàn)代服務(wù)-租賃服務(wù)”繳納增值稅。一般納稅人適用稅率為9%（簡(jiǎn)易征收5%征收率）。小規(guī)模納稅人按5%征收率計(jì)算繳納增值稅。

 

（根據(jù)財(cái)稅〔2018〕32號(hào)文件規(guī)定，自2018年5月1日起，原適用17%和11%稅率的，稅率分別調(diào)整為16%、10%。

 

根據(jù)財(cái)政部 稅務(wù)總局 海關(guān)總署公告2019年第39號(hào)文件規(guī)定，自2019年4月1日起，原適用16%和10%稅率的，分別調(diào)整為13%、9%。  ）

 

 

 

(二)   具體規(guī)定

國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》的公告（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第16號(hào)）

 

一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法,按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人出租其2016年4月30日前取得的與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市）的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

 

一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的、與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市）的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)按照3％的預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地在同一縣(市、區(qū))的，納稅人應(yīng)向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

 

小規(guī)模納稅人出租其取得的不動(dòng)產(chǎn)（不含個(gè)人出租住房），應(yīng)按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人出租與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市）的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

 

 

 

(三)   無償使用及免租期增值稅

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）文件附件一《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》規(guī)定：“ 第十四條 下列情形視同銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)：

 

1、單位或者個(gè)體工商戶向其他單位或者個(gè)人無償提供服務(wù)，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外。

 

因此，企業(yè)之間無租使用房產(chǎn)，應(yīng)視同銷售繳納增值稅，并按規(guī)定開具增值稅發(fā)票。

 

國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地價(jià)款扣除時(shí)間等增值稅征管問題的公告 （國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第86號(hào)）

 

納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)，租賃合同中約定免租期的，不屬于《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件印發(fā))第十四條規(guī)定的視同銷售服務(wù)。

 

 

 

城建稅及教育費(fèi)附加

城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加，以納稅人實(shí)際繳納的增值稅、營(yíng)業(yè)稅稅額為計(jì)稅依據(jù)。城建稅稅率為7%（高新區(qū)、開發(fā)區(qū)）或5%（其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)），教育費(fèi)附加為3%，地方教育費(fèi)附加為2%。

 

財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于擴(kuò)大有關(guān)政府性基金免征范圍的通知（財(cái)稅〔2016〕12號(hào)）

 

對(duì)按月納稅的月銷售額或營(yíng)業(yè)額不超過10萬元（按季度納稅的季度銷售額或營(yíng)業(yè)額不超過30萬元）的繳納義務(wù)人，免征教育費(fèi)附加及地方教育費(fèi)附加。

 

 

 

 

企業(yè)所得稅

 

(一) 收入確認(rèn)

企業(yè)以貨幣形式和非貨幣形式從各種來源取得的收入，為收入總額。包括：(一)銷售貨物收入;……(六)租金收入;

 

根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》（中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第512號(hào)）第十九條規(guī)定：“租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。” 

 

 

 

(二) 跨期收入確認(rèn)  

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》（國(guó)稅函〔2010〕79號(hào)）規(guī)定：“一、關(guān)于租金收入確認(rèn)問題

 

根據(jù)《實(shí)施條例》第十九條的規(guī)定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的租金收入，應(yīng)按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。其中，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)《實(shí)施條例》第九條規(guī)定的收入與費(fèi)用配比原則，出租人可對(duì)上述已確認(rèn)的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入。

 

 

 

(三) 承租方租金支出稅前扣除憑證

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法>的公告》

 

企業(yè)在境內(nèi)發(fā)生的支出項(xiàng)目屬于增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目(以下簡(jiǎn)稱“應(yīng)稅項(xiàng)目”)的，對(duì)方為已辦理稅務(wù)登記的增值稅納稅人，其支出以發(fā)票(包括按照規(guī)定由稅務(wù)機(jī)關(guān)代開的發(fā)票)作為稅前扣除憑證;對(duì)方為依法無需辦理稅務(wù)登記的單位或者從事小額零星經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的個(gè)人，其支出以稅務(wù)機(jī)關(guān)代開的發(fā)票或者收款憑證及內(nèi)部憑證作為稅前扣除憑證，收款憑證應(yīng)載明收款單位名稱、個(gè)人姓名及身份證號(hào)、支出項(xiàng)目、收款金額等相關(guān)信息。

 

企業(yè)取得私自印制、偽造、變?cè)?、作廢、開票方非法取得、虛開、填寫不規(guī)范等不符合規(guī)定的發(fā)票(以下簡(jiǎn)稱“不合規(guī)發(fā)票”)，以及取得不符合國(guó)家法律、法規(guī)等相關(guān)規(guī)定的其他外部憑證(以下簡(jiǎn)稱“不合規(guī)其他外部憑證”)，不得作為稅前扣除憑證。

 

企業(yè)應(yīng)當(dāng)取得而未取得發(fā)票、其他外部憑證或者取得不合規(guī)發(fā)票、不合規(guī)其他外部憑證的，若支出真實(shí)且已實(shí)際發(fā)生，應(yīng)當(dāng)在當(dāng)年度匯算清繳期結(jié)束前，要求對(duì)方補(bǔ)開、換開發(fā)票、其他外部憑證。補(bǔ)開、換開后的發(fā)票、其他外部憑證符合規(guī)定的，可以作為稅前扣除憑證。

 

 

 

(四) 無租使用企業(yè)所得稅處理

根據(jù)《企業(yè)所得稅法》的規(guī)定，企業(yè)與其關(guān)聯(lián)方之間的業(yè)務(wù)往來，不符合獨(dú)立交易原則而減少企業(yè)或者關(guān)聯(lián)方應(yīng)納稅所得額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照合理方法調(diào)整。但雙方稅負(fù)一致的，不會(huì)造成國(guó)家稅款流失的除外。

 

 

 

 

優(yōu)惠政策

 

（一）2019年1月1日至2021年12月31日，小規(guī)模納稅人對(duì)月銷售額10萬元、季度銷售額30萬元以下（含本數(shù)），的增值稅小規(guī)模納稅人，免征增值稅。（《關(guān)于實(shí)施小微企業(yè)普惠性稅收減免政策的通知》財(cái)稅〔2019〕13號(hào)）

 

（二）2019年1月1日至2021年12月31日，小規(guī)模納稅人城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、和教育費(fèi)附加、地方教育附加減按50%征收。（《江蘇省財(cái)政廳 國(guó)家稅務(wù)總局江蘇省稅務(wù)局關(guān)于貫徹實(shí)施小微企業(yè)普惠性稅收減免政策的通知》蘇財(cái)稅〔2019〕15號(hào)）

 

（三）對(duì)受疫情影響嚴(yán)重的住宿餐飲、文體娛樂、交通運(yùn)輸、旅游等行業(yè)納稅人，暫免征收2020年上半年房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅；對(duì)增值稅小規(guī)模納稅人，暫免征收2020年上半年房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。（《江蘇省財(cái)政廳 國(guó)家稅務(wù)總局江蘇省稅務(wù)局關(guān)于應(yīng)對(duì)新冠肺炎疫情影響有關(guān)房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅優(yōu)惠政策公告》蘇財(cái)稅〔2020〕8號(hào)）

 

（四）2019年1月1日至2021年12月31日對(duì)小型微利企業(yè)年應(yīng)納稅所得額不超過100萬元的部分，減按25%計(jì)入應(yīng)納稅所得額，按20%的稅率繳納企業(yè)所得稅；對(duì)年應(yīng)納稅所得額超過100萬元但不超過300萬元的部分，減按50%計(jì)入應(yīng)納稅所得額，按20%的稅率繳納企業(yè)所得稅。（《關(guān)于實(shí)施小微企業(yè)普惠性稅收減免政策的通知》財(cái)稅〔2019〕13號(hào)）