長春市關于進一步培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見
云南百滇稅務師事務所有限公司 2020-11-15
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關于進一步培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見
時間：2019-12-09 來源：長春市住房保障和房屋管理局
各城區(qū)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會，市政府各委辦局、各直屬機構：
2019年，長春市列入首批中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點城市。在2019年至2021年試點示范期內，中央財政給予獎補資金支持。為有效利用中央財政獎補資金，發(fā)展住房租賃市場，加快機制體制形成，促進住有所居，結合我市實際，提出以下實施意見。
一、指導思想
以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，堅持以居住為主、以居民消費為主、以普通商品住房為主的房地產(chǎn)市場發(fā)展方向，按照市委確定的“力爭用3—5年時間，把長春建設成城區(qū)常住人口500萬以上”目標，以中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點為契機，統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局，穩(wěn)步發(fā)展住房租賃市場，加快構建長效管理機制體制，多渠道籌集租賃住房房源，促進專業(yè)化、機構化、規(guī)?；赓U企業(yè)發(fā)展，解決城市新市民租住需求，逐步建立和完善多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。
二、工作目標
2019—2021年，計劃新增租賃住房315萬平方米。2019年，計劃新增租賃住房127萬平方米。其中，盤活存量住宅50萬平方米、改建19萬平方米、新建58萬平方米。2020年和2021年，計劃年度新增租賃住房100萬平方米。在中央財政獎補試點期內，市財政累計安排12億元的專項配套資金，用于建設基礎設施與公共服務設施，改善租賃住房小區(qū)人居環(huán)境。
到2021年，培育一批專業(yè)化、規(guī)?；?jīng)營租賃企業(yè)，基本形成供應主體多元、經(jīng)營服務規(guī)范、租賃關系穩(wěn)定的住房租賃市場體系，基本形成市場規(guī)則明晰、政府監(jiān)管有力、權益保障充分的住房租賃法規(guī)制度體系，實現(xiàn)城市居民住有所居的目標。
三、政策措施
（一）增加租賃住房用地有效供給。根據(jù)我市城市總體規(guī)劃、住房供需狀況和市場調控目標，制定實施住房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃。在3年試點期內，對政府指定租賃住房地塊，采取“限自持、競地價”土地出讓方式，增加租賃住房用地供給。（責任部門：市房管局、市規(guī)自局）
（二）積極爭取國家試點。爭取集體土地建設租賃住房試點、非房地產(chǎn)企業(yè)利用自有土地建設租賃住房試點、新建租賃住房項目土地出讓價款分期或分年收取試點，拓寬租賃住房土地供應渠道。（責任部門：市規(guī)自局、市房管局）
（三）支持規(guī)模企業(yè)建設租賃住房。允許在產(chǎn)業(yè)集中的開發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)中工業(yè)項目配套建設行政辦公及生活服務設施的用地面積占項目總用地面積的比例上限由7%提高到15%，主要用于建設租賃住房。（責任部門：市規(guī)自局、市房管局）
（四）增加租賃住房供應主體。允許國有企事業(yè)單位、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機構、住房租賃企業(yè)、物業(yè)服務企業(yè)，自營或設立子公司拓展住房租賃業(yè)務，并按規(guī)定享受相關政策。鼓勵租賃住房建設單位與專營企業(yè)合資合作，鼓勵租賃住房產(chǎn)權人將租賃住房委托專業(yè)機構運營，鼓勵開發(fā)企業(yè)、中介機構和專營機構、金融機構合作發(fā)展。（責任部門：市房管局）
（五）多渠道籌集租賃住房房源。加大各類閑置房源盤活力度，鼓勵企業(yè)通過盤活存量房源、改建和新建租賃住房等方式，多渠道增加租賃住房供應。允許按相關規(guī)定將商業(yè)辦公用房、工業(yè)廠房改建為租賃住房。（責任部門：市房管局、市財政局、市國資委）
（六）加大住房租賃市場金融支持。支持向新建租賃住房發(fā)放開發(fā)建設貸款。支持向自持物業(yè)的住房租賃企業(yè)發(fā)放經(jīng)營性貸款。支持企業(yè)發(fā)行租賃住房專項債券等公司信用類債券用于租賃住房建設和自持經(jīng)營。支持保險資金參與租賃住房建設。支持商業(yè)銀行、金融租賃公司發(fā)行住房租賃專項金融債券。積極申請房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點，并規(guī)范完善相關管理制度和規(guī)則，嚴格執(zhí)行支持房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展的稅收政策。（責任部門：市房管局、市金融辦、市稅務局）
（七）加強房地產(chǎn)金融審慎管理。住房租賃消費貸款期限不長于租賃合同約定的租期，貸款資金只能劃入住房承租人賬戶，不得將住房租賃消費貸款相關內容嵌入住房租賃合同。嚴禁發(fā)放長期、大額個人住房租賃消費貸款。嚴禁中介機構、住房租賃企業(yè)通過自辦金融或與其他機構合作，為租房違規(guī)加杠桿，提供產(chǎn)品和服務。（責任部門：市房管局、市金融辦）
（八）完善住房租賃稅收政策。至2025年底，通過我市住房租賃服務平臺出租住房應繳納的各項稅收，減按綜合征收稅率0%征收。將符合個稅改革相關條件的住房租金支出納入個人所得稅專項附加扣除項目。（責任部門：市稅務局、市財政局、市房管局）
（九）優(yōu)化住房租賃服務平臺。加強房屋租賃信息化管理，完善住房租賃服務平臺的房源信息核驗、網(wǎng)上簽約備案和誠信檔案等使用功能。建立房屋租賃價格發(fā)布制度，保證房源產(chǎn)權信息真實、價格信息真實。（責任部門：市房管局、市稅務局、市財政局）
（十）落實“租售同權”政策。本市戶籍承租人在本市內無產(chǎn)權住房的，憑無房證明和租賃備案合同可享受區(qū)域內公共衛(wèi)生醫(yī)療、社會保障等公共服務待遇，按照相關規(guī)定享受子女入學待遇。本市非戶籍的承租人可憑借租賃備案合同辦理居住證，在租住一定期限后，符合條件的承租人按規(guī)定辦理落戶手續(xù)。（責任部門：市教育局、市醫(yī)保局、市社保局、市公安局、市房管局）
（十一）強化住房租賃市場監(jiān)管。對住房租賃企業(yè)實行備案管理。建立并完善住房租賃企業(yè)信用管理，嚴厲打擊發(fā)布虛假信息、壟斷房源、哄抬租金等違法違規(guī)行為。（責任部門：市房管局、市市場監(jiān)管局）
四、推進措施
（一）加大房源籌集力度。按照2019—2021年年度目標及前期調查摸底情況，組織投融資平臺、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機構、專營住房租賃機構等從事住房租賃業(yè)務的企事業(yè)單位，按照程序申報租賃住房示范項目。結合申報情況，明確土地出讓條件，安排租賃住房供地，確保完成各年度任務目標。（責任部門：市房管局、市規(guī)自局、市國資委）
（二）建立獎補項目評審機制。為確保租賃試點取得實效，保證中央資金使用安全，按照資格認定、項目核查、會議審議、資金發(fā)放、監(jiān)督考評5個環(huán)節(jié)，對申請獎補資金的企業(yè)進行嚴格審查和跟蹤管理。對于盤活、改建項目5年內不得上市交易，新建項目10年內不得上市交易，期限自該項目達到交付使用條件之日起計算。（責任部門：市房管局、市財政局）
（三）制定資金使用管理辦法。申報租賃住房示范項目的企業(yè)，在通過資格認定且項目達到交付使用條件后，可申領獎補資金。按照盤活存量項目300元/平方米、改建項目550元/平方米、新建項目900元/平方米的標準，對申領企業(yè)發(fā)放獎補資金。（責任部門：市財政局、市房管局）
（四）完善租賃平臺監(jiān)管服務功能。提供網(wǎng)頁瀏覽器、微信公眾平臺、APP等多種方式，為租賃雙方提供房源產(chǎn)權信息核驗、租賃信息發(fā)布、線上實景選房、網(wǎng)上簽約、信用記錄查詢等全程服務，實現(xiàn)租賃房源全覆蓋、租賃環(huán)節(jié)全打通、公共服務全納入。定期公布住房租賃指導價格，引導市場合理定價。制定、推廣《住房租賃合同》和《住房租賃經(jīng)紀服務合同》示范文本。獎補項目納入租賃住房監(jiān)管服務平臺管理，對項目各環(huán)節(jié)實施動態(tài)監(jiān)管。（責任部門：市房管局、市財政局、市市場監(jiān)管局）
五、保障機制
（一）加強組織領導。成立長春市住房租賃推進工作領導小組，由市長任組長，分管副市長任副組長，成員單位由市公安局、市司法局、市財政局、市發(fā)改委、市建委、市房管局、市規(guī)自局、市稅務局、市審計局、市市場監(jiān)管局、市金融辦、市國資委、市教育局、市社保局、市醫(yī)保局等部門組成，負責統(tǒng)籌推進租賃試點工作。領導小組下設辦公室，辦公室設在市房管局，具體負責租賃試點調度、協(xié)調工作。
（二）明確職責分工。市房管局牽頭負責制定年度租賃住房項目計劃安排并組織實施，具體負責房源籌集、現(xiàn)場核查等工作，并對擬出讓地塊建設租賃住房的區(qū)位、規(guī)模、分布等提出意見；市財政局負責建立財政資金過程性管控機制，做好中央和地方財政資金的撥付、使用、核算工作；市規(guī)自局負責按照試點年度目標制定、實施租賃住房用地供應計劃，采取“限自持、競地價”土地復合出讓方式，明確租賃住房自持面積，新建租賃住房；市建委負責改建項目消防和質檢驗收工作，落實租賃住房項目水、氣、熱享受民用標準政策；市稅務局負責落實企業(yè)開展住房租賃業(yè)務的稅收優(yōu)惠政策；市審計局負責對租賃企業(yè)獎補資金使用情況進行審計；市金融辦負責協(xié)調金融機構加大對住房租賃企業(yè)金融支持力度；市公安局、市教育局、市社保局、市醫(yī)保局負責落實租售同權政策；市市場監(jiān)管局負責打擊虛假廣告等租賃市場違法違規(guī)行為，制定租賃合同范本；市司法局負責對規(guī)范性文件進行合法性審查。
（三）組建房地產(chǎn)市場監(jiān)測與租賃市場試點推進機構。成立專門機構，配備人員，負責對房地產(chǎn)市場運行情況實施日常監(jiān)測工作，對房地產(chǎn)開發(fā)市場、存量市場、租賃市場相關數(shù)據(jù)進行分析研判和預警預報。負責租賃住房示范項目資格認定、跟蹤管理，租賃平臺建設、運營維護，租賃市場秩序監(jiān)管等相關工作。
（四）監(jiān)管市場秩序。建立部門聯(lián)合查處機制，嚴格履行監(jiān)管職能，對房屋租賃過程的問題及時發(fā)現(xiàn)、及時處理，對問題企業(yè)實施聯(lián)合約談、限期整改。對企業(yè)以租代售、未到合同約定期擅自售房等行為，將采取限制從業(yè)、追繳獎補資金等懲處措施。涉及違法違規(guī)的，移送相關部門處理。重點打擊房地產(chǎn)“黑中介”，規(guī)范租賃市場秩序，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
長春市住房保障和房屋管理局
2019年9月9日
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