| 重磅：點(diǎn)擊鏈接下載 《企業(yè)重組和資本交易稅收實(shí)務(wù)研究總結(jié) 萬偉華◎編著 第一次全面修訂版 約186萬字 解讀政策背后的“稅收邏輯”》 |
?
順德區(qū)村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)升級改造稅收指引
目錄
1 政府掛賬收儲模式2
1.1 情況描述2
1.2 典型案例2
1.3 稅務(wù)事項(xiàng)處理意見2
1.3.1被征收方3
1.3.2受讓方5
1.3.3工程施工方6
2 政府直接征收模式7
2.1 情況描述7
2.2 典型案例7
2.3 稅務(wù)事項(xiàng)處理意見8
2.3.1被征收方8
2.3.2受讓方10
2.3.3工程施工方11
2.4 掛賬收儲或直接征收后以“限地價、競配建”方式供地12
2.4.1情況描述12
2.4.2稅務(wù)事項(xiàng)處理意見13
3 政府生態(tài)修復(fù)模式16
3.1 情況描述16
3.2 典型案例16
3.3 稅務(wù)事項(xiàng)處理意見17
3.3.1原權(quán)屬人17
3.3.2工程施工方19
4 企業(yè)長租自管模式20
4.1 情況描述20
4.2 典型案例20
4.3 稅務(wù)事項(xiàng)處理意見21
4.3.1集體土地使用方21
4.3.2農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織22
4.3.3土地受讓（承租）方（甲開發(fā)企業(yè)）23
4.3.4工程施工方24
5 政府統(tǒng)租統(tǒng)管模式25
5.1 情況描述25
5.2 典型案例25
5.3 稅務(wù)事項(xiàng)處理意見26
5.3.1集體土地使用方26
5.3.2農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織27
5.3.3土地受讓方（甲開發(fā)企業(yè)）28
5.3.4工程施工方29
6 企業(yè)自主改造模式30
6.1 情況描述30
6.2 典型案例30
6.3 稅務(wù)事項(xiàng)處理意見31
6.3.1不動產(chǎn)權(quán)屬人31
6.3.2工程施工方33
7 一二級聯(lián)動開發(fā)模式33
7.1 情況描述33
7.2 典型案例34
7.3 稅務(wù)事項(xiàng)處理意見35
7.3.1集體土地承租人35
7.3.2農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織36
7.3.3市場改造主體37
8 國有集體混合開發(fā)模式40
8.1 情況描述40
8.2 典型案例40
8.3 稅務(wù)事項(xiàng)處理意見42
8.3.1國有土地原權(quán)屬人A42
8.3.2集體土地使用人B45
8.3.3農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織C46
8.3.4工程施工方D47
8.3.5市場改造主體E47
本指引覆蓋順德區(qū)現(xiàn)行的八類改造模式，包括：政府掛賬收儲模式、政府直接征收模式、政府生態(tài)修復(fù)模式、企業(yè)長租自管模式、政府統(tǒng)租統(tǒng)管模式、企業(yè)自主改造模式、一二級聯(lián)動開發(fā)模式、國有集體混合開發(fā)模式。
本指引基于每種模式的典型案例，梳理改造過程中涉及的增值稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、土地增值稅、契稅以及房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等稅種相關(guān)稅務(wù)處理事項(xiàng)，用于指導(dǎo)村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)升級改造項(xiàng)目的涉稅管理。順德區(qū)以外的村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)升級改造項(xiàng)目可參照本指引執(zhí)行。本指引未盡事宜按照稅收法律、法規(guī)及相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。今后國家和省有新規(guī)定的按新規(guī)定執(zhí)行。
1 政府掛賬收儲模式
1.1 情況描述
政府掛賬收儲模式指的是由政府統(tǒng)籌，改造項(xiàng)目實(shí)施方案經(jīng)改造范圍內(nèi)的土地權(quán)屬人同意（涉及集體用地的，需經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織表決同意）后，由政府土地儲備機(jī)構(gòu)與土地權(quán)屬人簽訂掛賬收儲協(xié)議（涉及集體土地的，需先由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織申請將集體土地轉(zhuǎn)為國有）。收儲時政府不支付收儲補(bǔ)償費(fèi)用，待土地完成整理并通過公開交易方式出讓后，再向原土地權(quán)屬人進(jìn)行補(bǔ)償。土地出讓須滿足各鎮(zhèn)（街道）的招商要求，由競得人進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。
1.2 典型案例
某項(xiàng)目屬于拆除重建類“工改工”項(xiàng)目，項(xiàng)目改造范圍內(nèi)土地現(xiàn)狀為村級工業(yè)區(qū)用地，面積約160畝，土地性質(zhì)為集體建設(shè)用地,存在開發(fā)強(qiáng)度低、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低、環(huán)境污染大、經(jīng)濟(jì)效益差、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織收益少等問題。經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織表決同意，集體土地轉(zhuǎn)為國有，政府通過掛賬收儲形式將土地收儲后公開出讓。
1.3 稅務(wù)事項(xiàng)處理意見
該典型案例的稅務(wù)事項(xiàng)涉及三類納稅人，分別是被征收方（土地權(quán)屬人及廠房權(quán)屬人）、土地受讓方和工程施工方。涉及的主要稅種包括增值稅、土地增值稅、契稅、企業(yè)所得稅。其中在土地收回環(huán)節(jié)，增值稅、土地增值稅、契稅可享受相關(guān)稅收優(yōu)惠政策。
1.3.1 被征收方
1.3.1.1 土地權(quán)屬人（集體經(jīng)濟(jì)組織）
土地權(quán)屬人的廠房用地被政府以掛賬收儲方式收回，并取得貨幣補(bǔ)償。
一、增值稅
根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號）附件3《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》第一條第三十七款規(guī)定，土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者免征增值稅。原權(quán)屬人的土地使用權(quán)被政府收回，屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者，免征增值稅。
二、土地增值稅
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字〔1995〕6號）第十一條規(guī)定，對被征收單位或個人因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用、收回房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。
三、契稅
根據(jù)《廣東省契稅實(shí)施辦法》（廣東省人民政府令第41號）第八條第四項(xiàng)及《關(guān)于解釋〈廣東省契稅實(shí)施辦法〉第八條第四項(xiàng)的批復(fù)》（粵府函〔2007〕127號）規(guī)定，被征收方的土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，異地或原地重新承受土地、房屋權(quán)屬，其成交價格或補(bǔ)償面積沒有超出規(guī)定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的，免征契稅；超出的部分應(yīng)按規(guī)定繳納契稅。
四、企業(yè)所得稅
集體經(jīng)濟(jì)組織收回土地使用權(quán)后，土地被政府收儲，取得的屬于集體經(jīng)濟(jì)組織的貨幣補(bǔ)償，應(yīng)按照《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例的相關(guān)規(guī)定計(jì)入企業(yè)所得稅收入總額，與取得收入有關(guān)的、合理的支出，可在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時扣除。集體經(jīng)濟(jì)組織被政府收儲土地的成本，可按合理方法確定。
1.3.1.2 廠房權(quán)屬人（集體土地使用方）
一、增值稅
集體土地使用方因農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織提前解除租賃合同而收到違約費(fèi)用、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用等經(jīng)濟(jì)利益，未提供增值稅應(yīng)稅行為，無需繳納增值稅。
二、企業(yè)所得稅
集體土地使用方因農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織提前解除租賃合同而收到違約費(fèi)用、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用等經(jīng)濟(jì)利益以及集體經(jīng)濟(jì)組織的廠房用地被政府征收、并取得貨幣補(bǔ)償，對納入政府“三舊”改造、取得縣級以上（含縣級）批復(fù)文件，符合《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈企業(yè)政策性搬遷所得稅管理辦法〉的公告》（國家稅務(wù)總局公告2012年第40號）和《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)政策性搬遷所得稅有關(guān)問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2013年第11號）規(guī)定的，可適用政策性搬遷的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理：企業(yè)在搬遷期間發(fā)生的搬遷收入和搬遷支出，可以暫不計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，而在完成搬遷（不超過五年）的年度，對搬遷收入和支出進(jìn)行匯總清算。
若不適用政策性搬遷規(guī)定的，按照《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例的相關(guān)規(guī)定處理。
1.3.2受讓方
受讓方以出讓方式取得土地使用權(quán)。
一、增值稅
受讓方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，以出讓方式取得土地使用權(quán)，向政府部門支付土地價款，按《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布＜房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法＞的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）的相關(guān)規(guī)定處理。
二、契稅
根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知》（財(cái)稅〔2004〕134號）規(guī)定，以協(xié)議方式出讓的，其契稅計(jì)稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于明確國有土地使用權(quán)出讓契稅計(jì)稅依據(jù)的批復(fù)》（國稅函〔2009〕603號）規(guī)定，通過招標(biāo)、拍賣或者掛牌程序承受國有土地使用權(quán)的，對承受者應(yīng)按照土地成交總價款計(jì)征契稅，其中的土地前期開發(fā)成本不得扣除。
三、企業(yè)所得稅
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）規(guī)定，取得土地使用權(quán)所發(fā)生的支出作為土地開發(fā)成本進(jìn)行稅務(wù)處理。
1.3.3工程施工方
工程施工方提供建筑物拆除、土地平整等勞務(wù)。
一、增值稅
工程施工方提供建筑物拆除、土地平整等服務(wù)，應(yīng)按建筑服務(wù)繳納增值稅。
二、企業(yè)所得稅
根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例規(guī)定，施工企業(yè)從事建筑、安裝、裝配工程業(yè)務(wù)等各項(xiàng)收入，應(yīng)計(jì)入企業(yè)所得稅收入總額，發(fā)生與取得收入有關(guān)的、合理的支出，可在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時扣除。企業(yè)從事上述勞務(wù)持續(xù)時間超過12個月的，按照納稅年度內(nèi)完工進(jìn)度或者完成的工作量確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
2 政府直接征收模式
2.1 情況描述
該模式由政府統(tǒng)籌，改造項(xiàng)目實(shí)施方案通過農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織表決同意后，由政府根據(jù)土地管理、房屋征收等法律、法規(guī)規(guī)定的程序和權(quán)限對農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的土地進(jìn)行征收，征收的土地再由政府依據(jù)法定程序進(jìn)行出讓或劃撥。
2.2 典型案例
該項(xiàng)目屬于拆除重建類項(xiàng)目，現(xiàn)狀為集體建設(shè)用地工業(yè)區(qū)，面積約1000 畝，存在開發(fā)強(qiáng)度低、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低、環(huán)境污染大、經(jīng)濟(jì)效益差等問題?？紤]到農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織缺乏土地整理能力，項(xiàng)目擬以政府直接征收模式進(jìn)行升級改造。具體為：
農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織表決同意后，政府開展土地整理工作，按照《佛山市順德區(qū)村級工業(yè)園升級改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室關(guān)于印發(fā)<順德區(qū)村級工業(yè)園廠房搬遷補(bǔ)償工作指引>的通知》（順村改辦〔2018〕1號）和《佛山市順德區(qū)村級工業(yè)園升級改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室關(guān)于印發(fā)<順德區(qū)村級工業(yè)園廠房搬遷補(bǔ)償工作指引有關(guān)規(guī)定>的通知》（順村改辦〔2018〕8號）的搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)對搬遷廠房進(jìn)行補(bǔ)償，給予農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織相應(yīng)的補(bǔ)償，并委托施工企業(yè)完成建筑物拆除、土地平整等，在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織申請將集體土地轉(zhuǎn)為國有土地后完成土地收儲。其后，政府再將地塊公開出讓，由競得人投入資金開發(fā)建設(shè)。
2.3 稅務(wù)事項(xiàng)處理意見
該典型案例的稅務(wù)事項(xiàng)涉及三個納稅人，分別是被征收方（土地權(quán)屬人及廠房權(quán)屬人）、土地受讓方和工程施工方。涉及的主要稅種包括增值稅、土地增值稅、契稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅。其中在土地征收環(huán)節(jié)，增值稅、土地增值稅、契稅和個人所得稅可享受相關(guān)稅收優(yōu)惠政策。
2.3.1 被征收方
2.3.1.1 土地權(quán)屬人（集體經(jīng)濟(jì)組織）
土地權(quán)屬人的廠房用地被政府以直接征收方式征收，并取得貨幣補(bǔ)償。
一、增值稅
根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號）附件3《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》第一條第三十七款規(guī)定，土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者免征增值稅。被征收方的土地使用權(quán)被政府征收，屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者，按規(guī)定可免征增值稅。
二、土地增值稅
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字〔1995〕6號）第十一條規(guī)定，對被征收單位或個人因國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用、收回房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。
三、契稅
根據(jù)《廣東省契稅實(shí)施辦法》（廣東省人民政府令第41號）第八條第四項(xiàng)及《關(guān)于解釋〈廣東省契稅實(shí)施辦法〉第八條第四項(xiàng)的批復(fù)》（粵府函〔2007〕127號）規(guī)定，被征收方的土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，異地或原地重新承受土地、房屋權(quán)屬，其成交價格或補(bǔ)償面積沒有超出規(guī)定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的，免征契稅；超出的部分應(yīng)按規(guī)定繳納契稅。
四、企業(yè)所得稅
土地權(quán)屬人的廠房用地被政府以直接征收方式征收，并取得貨幣補(bǔ)償，應(yīng)按照《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例的相關(guān)規(guī)定計(jì)入企業(yè)所得稅收入總額，與取得收入有關(guān)的、合理的支出，可在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時扣除。集體經(jīng)濟(jì)組織被政府征收土地的成本，可按合理方法確定。
2.3.1.2 廠房權(quán)屬人（集體土地使用方）
一、增值稅
集體土地使用方因農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織提前解除租賃合同而收到違約費(fèi)用、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用等經(jīng)濟(jì)利益，未提供增值稅應(yīng)稅行為，無需繳納增值稅。
二、企業(yè)所得稅
集體土地使用方因農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織提前解除租賃合同而收到違約費(fèi)用、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用等經(jīng)濟(jì)利益以及集體經(jīng)濟(jì)組織的廠房用地被政府征收、并取得貨幣補(bǔ)償，對納入政府“三舊”改造、取得縣級以上（含縣級）批復(fù)文件，符合《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈企業(yè)政策性搬遷所得稅管理辦法〉的公告》（國家稅務(wù)總局公告2012年第40號）和《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)政策性搬遷所得稅有關(guān)問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2013年第11號）規(guī)定的，可適用政策性搬遷的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理：企業(yè)在搬遷期間發(fā)生的搬遷收入和搬遷支出，可以暫不計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，而在完成搬遷（不超過五年）的年度，對搬遷收入和支出進(jìn)行匯總清算。
若不適用政策性搬遷規(guī)定的，按照《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例的相關(guān)規(guī)定處理。
2.3.2 受讓方
受讓方以出讓方式取得土地使用權(quán)。
一、增值稅
受讓方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，以出讓方式取得土地使用權(quán)，向政府部門支付土地價款，按《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布＜房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法＞的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）的相關(guān)規(guī)定處理。
二、契稅
根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知》（財(cái)稅〔2004〕134號）規(guī)定，以協(xié)議方式出讓的，其契稅計(jì)稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于明確國有土地使用權(quán)出讓契稅計(jì)稅依據(jù)的批復(fù)》（國稅函〔2009〕603號）規(guī)定，通過招標(biāo)、拍賣或者掛牌程序承受國有土地使用權(quán)的，對承受者應(yīng)按照土地成交總價款計(jì)征契稅，其中的土地前期開發(fā)成本不得扣除。
三、企業(yè)所得稅
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）規(guī)定，取得土地使用權(quán)所發(fā)生的支出作為土地開發(fā)成本進(jìn)行稅務(wù)處理。
2.3.3 工程施工方
工程施工方提供建筑物拆除、土地平整等勞務(wù)。
一、增值稅
工程施工方提供建筑物拆除、土地平整等服務(wù)，應(yīng)按建筑服務(wù)繳納增值稅。
二、企業(yè)所得稅
根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例規(guī)定，施工企業(yè)從事建筑、安裝、裝配工程業(yè)務(wù)等各項(xiàng)收入，應(yīng)計(jì)入企業(yè)所得稅收入總額，與取得收入有關(guān)的、合理的支出，可在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時扣除。企業(yè)從事上述勞務(wù)持續(xù)時間超過12個月的，按照納稅年度內(nèi)完工進(jìn)度或者完成的工作量確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
2.4 掛賬收儲或直接征收后以“限地價、競配建”方式供地
2.4.1 情況描述
“限地價、競配建”是指土地“招拍掛”環(huán)節(jié)政府限定最高地價，達(dá)到限定地價后，開發(fā)商競拍配套建設(shè)的面積。配套建設(shè)移交方式有以下幾種：
（一）直接移交方式：配套建設(shè)地塊和經(jīng)營性地塊合并供地，土地出讓合同中列明直接將配套建設(shè)地塊國有建設(shè)用地使用權(quán)（可共用宗地）以出讓方式首次登記到政府指定行政事業(yè)單位。不動產(chǎn)登記部門依法依規(guī)將配套建設(shè)首次登記到政府指定的行政事業(yè)單位。
（二）無償移交方式：政府指定接收單位與開發(fā)企業(yè)簽訂不動產(chǎn)無償轉(zhuǎn)讓協(xié)議，不動產(chǎn)權(quán)屬登記首次登記在開發(fā)企業(yè)名下，再通過轉(zhuǎn)移登記將權(quán)屬辦至政府指定接收單位名下。
（三）政府回購方式：政府指定回購單位與開發(fā)企業(yè)按約定價格（不低于成本價的情形）簽訂商品房買賣合同，不動產(chǎn)權(quán)屬登記首次登記在開發(fā)企業(yè)名下，再通過轉(zhuǎn)移登記將權(quán)屬辦至政府指定回購單位名下。
2.4.2 稅務(wù)事項(xiàng)處理意見
2.4.2.1 受讓方
受讓方以出讓方式取得土地使用權(quán)。
一、增值稅
（一）受讓方取得土地使用權(quán)
受讓方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，以出讓方式取得土地使用權(quán)，向政府部門支付土地價款，按《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布＜房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法＞的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）的相關(guān)規(guī)定處理。
（二）受讓方移交配套建設(shè)
1.直接移交方式
不動產(chǎn)登記部門直接將配套建設(shè)首次登記到政府指定的行政事業(yè)單位，受讓方屬于為政府無償提供建筑服務(wù)，應(yīng)按照視同銷售的相關(guān)規(guī)定繳納增值稅。
2.無償移交方式
受讓方按照合同約定無償移交配套建設(shè)，屬于無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，應(yīng)按照視同銷售的相關(guān)規(guī)定繳納增值稅。如配套建設(shè)用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象，不屬于視同銷售。
3.政府回購方式
受讓方通過轉(zhuǎn)移登記將配套建設(shè)的權(quán)屬辦至政府指定回購單位名下，應(yīng)按現(xiàn)行規(guī)定繳納增值稅。
二、土地增值稅
（一）直接移交方式。其發(fā)生的建筑安裝工程成本確認(rèn)為取得土地使用權(quán)的成本扣除。
（二）無償移交方式
1．若無償向政府職能部門及承擔(dān)行政職能或從事公益服務(wù)的事業(yè)單位移交類型為學(xué)校、公交站場等公共公益事業(yè)設(shè)施或政府職能機(jī)構(gòu)、事業(yè)單位辦公及非營利性用房、場館，以及《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第四條第三項(xiàng)規(guī)定的物業(yè)，按建造與清算項(xiàng)目配套的公共設(shè)施處理。
2．若受讓方無償移交的配建物業(yè)，屬于除上述第1點(diǎn)外的其他情形，應(yīng)視同銷售確認(rèn)收入，同時將此確認(rèn)為取得土地使用權(quán)的成本，在計(jì)算土地增值稅時予以扣除。
（三）政府回購方式。出讓合同（公告）約定按照不低于成本價移交的，按移交價格確定土地增值稅應(yīng)稅收入,不作為取得土地使用權(quán)的成本，不在計(jì)算土地增值稅時予以扣除。
三、契稅
根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知》（財(cái)稅〔2004〕134號）規(guī)定，以協(xié)議方式出讓的，其契稅計(jì)稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于明確國有土地使用權(quán)出讓契稅計(jì)稅依據(jù)的批復(fù)》（國稅函〔2009〕603號）規(guī)定，通過招標(biāo)、拍賣或者掛牌程序承受國有土地使用權(quán)的，對承受者應(yīng)按照土地成交總價款計(jì)征契稅，其中的土地前期開發(fā)成本不得扣除。
四、企業(yè)所得稅
（一）直接移交方式。按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第二十七條第（一）點(diǎn)規(guī)定，配套建設(shè)的相關(guān)支出屬于土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本。
（二）無償移交方式
1．若受讓方無償移交政府或政府指定部門的配建物業(yè)，符合《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第十七條第（一）點(diǎn)規(guī)定的，作為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。
2．若受讓方無償移交的配建物業(yè)，屬于除上述第1點(diǎn)外的其他情形，應(yīng)作為移交開發(fā)產(chǎn)品處理。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第七條規(guī)定，應(yīng)視同銷售。同時按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第三十一條的規(guī)定，確認(rèn)移交開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本。
（三）政府回購方式。受讓方實(shí)際取得的相關(guān)收入應(yīng)計(jì)入企業(yè)所得稅收入總額，與取得收入有關(guān)的、合理的支出，可在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時扣除。
3 政府生態(tài)修復(fù)模式
3.1 情況描述
該模式結(jié)合了“減量”規(guī)劃和生態(tài)修復(fù)的規(guī)劃定位，通過城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤等相關(guān)政策，由政府主導(dǎo)征收、收回相關(guān)土地或由原權(quán)屬人利用自有產(chǎn)權(quán)的土地實(shí)施復(fù)墾復(fù)綠改造，不再用作工業(yè)、商業(yè)等建設(shè)用途。
3.2 典型案例
項(xiàng)目規(guī)劃改造范圍內(nèi)的土地共1000畝，屬復(fù)墾復(fù)綠項(xiàng)目，擬采用“政府生態(tài)修復(fù)模式”實(shí)施改造。具體為：
鎮(zhèn)（街道）根據(jù)已批控規(guī)擬定復(fù)墾復(fù)綠范圍，由政府主導(dǎo)直接征收（收回），開展土地整理工作，全面拆除園區(qū)內(nèi)舊廠房，不再用作工業(yè)、商業(yè)用途，開展生態(tài)修復(fù)、復(fù)墾復(fù)綠工程，建成濱河生態(tài)公園，并通過城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤相關(guān)政策，釋放城鄉(xiāng)建設(shè)用地指標(biāo)。
3.3 稅務(wù)事項(xiàng)處理意見
該典型案例的稅務(wù)事項(xiàng)涉及兩個納稅人，分別是原權(quán)屬人和工程施工方。涉及的主要稅種包括增值稅、土地增值稅、契稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅。其中在土地征收（收回）環(huán)節(jié)，增值稅、土地增值稅、契稅和個人所得稅可享受相關(guān)稅收優(yōu)惠政策。
3.3.1 原權(quán)屬人
原權(quán)屬人的廠房用地被政府直接征收（收回），并取得貨幣補(bǔ)償。
一、增值稅
根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號）附件3《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》第一條第三十七款規(guī)定，土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者免征增值稅。被征收方的土地使用權(quán)被政府征收（收回），屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者，按規(guī)定可免征增值稅。
二、土地增值稅
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字〔1995〕6號）第十一條規(guī)定，對被征收單位或個人因國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用、收回房地產(chǎn)的，免征其土地增值稅。
三、契稅
（一）根據(jù)《廣東省契稅實(shí)施辦法》（廣東省人民政府令第41號）第八條第四項(xiàng)及《關(guān)于解釋〈廣東省契稅實(shí)施辦法〉第八條第四項(xiàng)的批復(fù)》（粵府函〔2007〕127號）規(guī)定，被征收方的土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，異地或原地重新承受土地、房屋權(quán)屬，其成交價格或補(bǔ)償面積沒有超出規(guī)定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的，免征契稅；超出的部分應(yīng)按規(guī)定繳納契稅。
（二）根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)以售后回租方式進(jìn)行融資等有關(guān)契稅政策的通知》（財(cái)稅〔2012〕82號）第三條規(guī)定，市、縣級人民政府根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》有關(guān)規(guī)定征收居民房屋，居民因個人房屋被征收而選擇貨幣補(bǔ)償用以重新購置房屋，并且購房成交價格不超過貨幣補(bǔ)償?shù)模瑢π沦彿课菝庹髌醵?；購房成交價格超過貨幣補(bǔ)償?shù)?，對差價部分按規(guī)定征收契稅。居民因個人房屋被征收而選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，并且不繳納房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價的，對新?lián)Q房屋免征契稅；繳納房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價的，對差價部分按規(guī)定征收契稅。
四、企業(yè)所得稅
原權(quán)屬人的廠房用地被政府直接征收，并取得貨幣補(bǔ)償,對納入政府“三舊”改造、取得縣級以上（含縣級）批復(fù)文件的情形，符合《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈企業(yè)政策性搬遷所得稅管理辦法〉的公告》（國家稅務(wù)總局公告2012年第40號）和《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)政策性搬遷所得稅有關(guān)問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2013年第11號）規(guī)定的，可適用政策性搬遷的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理：企業(yè)在搬遷期間發(fā)生的搬遷收入和搬遷支出，可以暫不計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，而在完成搬遷（不超過五年）的年度，對搬遷收入和支出進(jìn)行匯總清算。
若不適用政策性搬遷規(guī)定的，按照《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例的相關(guān)規(guī)定處理。
五、個人所得稅
根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2005〕45號）規(guī)定，對被拆遷人按照國家有關(guān)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款，免征個人所得稅。
3.3.2工程施工方
工程施工方提供建筑物拆除、土地平整等勞務(wù)。
一、增值稅
工程施工方提供建筑物拆除、土地平整等服務(wù)，應(yīng)按建筑服務(wù)繳納增值稅。
二、企業(yè)所得稅
根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例規(guī)定，施工企業(yè)從事建筑、安裝、裝配工程業(yè)務(wù)等各項(xiàng)收入，應(yīng)計(jì)入企業(yè)所得稅收入總額，與取得收入有關(guān)的、合理的支出，可在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時扣除。企業(yè)從事上述勞務(wù)持續(xù)時間超過12個月的，按照納稅年度內(nèi)完工進(jìn)度或者完成的工作量確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
4 企業(yè)長租自管模式
4.1 情況描述
該模式指的是在政府的規(guī)劃引導(dǎo)和產(chǎn)業(yè)定位分析的指導(dǎo)下，經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織表決同意后進(jìn)行土地整理，并通過集體土地公開流轉(zhuǎn)的方式引入社會資本（企業(yè)）進(jìn)行開發(fā)建設(shè)、運(yùn)營管理及招商等，土地的流轉(zhuǎn)年限不能超出國家政策、法律規(guī)定的最高年限。該模式有促進(jìn)投資主體多元化，充分發(fā)揮市場配置資源的作用。
4.2 典型案例
項(xiàng)目屬于拆除重建類“工改工”項(xiàng)目，現(xiàn)狀為集體建設(shè)用地工業(yè)區(qū)，規(guī)劃改造土地面積250畝，擬通過企業(yè)長租自管模式進(jìn)行升級改造。具體為：
一、改造項(xiàng)目方案經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織股東表決通過，由村集體經(jīng)濟(jì)組織收回原用地者承租的土地使用權(quán)，并以貨幣支付土地前期整理費(fèi)用，包括改造范圍內(nèi)集體土地使用方提前解除租賃合同的違約費(fèi)用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用。
二、完成土地整理達(dá)到可出讓條件后，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織通過表決將集體土地使用權(quán)公開流轉(zhuǎn)，其中100畝土地為出讓，出讓年限為30年，150畝為租賃，租賃年限20年，前10年土地租金一次性收取，后期土地租金按年收取。甲開發(fā)企業(yè)（受讓方）向農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織支付相關(guān)價款，將土地開發(fā)建成新的工業(yè)園區(qū)。
4.3 稅務(wù)事項(xiàng)處理意見
該典型案例的稅務(wù)事項(xiàng)涉及四個納稅人，分別是集體土地使用方、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、土地受讓（承租）方（甲開發(fā)企業(yè)），工程施工方。涉及的主要稅種包括增值稅、土地增值稅、契稅、企業(yè)所得稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。
4.3.1 集體土地使用方
農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以貨幣向集體土地使用方支付提前解除租賃合同的違約費(fèi)用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用等。
一、增值稅
集體土地使用方因農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織提前解除租賃合同而收到違約費(fèi)用、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用等經(jīng)濟(jì)利益，未提供增值稅應(yīng)稅行為，不屬于增值稅的征稅范圍。
二、企業(yè)所得稅
集體土地使用方因農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織提前解除租賃合同而收到違約費(fèi)用、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用等經(jīng)濟(jì)利益以及集體經(jīng)濟(jì)組織的廠房用地被政府征收、并取得貨幣補(bǔ)償，對納入政府“三舊”改造、取得縣級以上（含縣級）批復(fù)文件，符合《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈企業(yè)政策性搬遷所得稅管理辦法〉的公告》（國家稅務(wù)總局公告2012年第40號）和《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)政策性搬遷所得稅有關(guān)問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2013年第11號）規(guī)定的，可適用政策性搬遷的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理：企業(yè)在搬遷期間發(fā)生的搬遷收入和搬遷支出，可以暫不計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，而在完成搬遷（不超過五年）的年度，對搬遷收入和支出進(jìn)行匯總清算。
若不適用政策性搬遷規(guī)定的，按照《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例的相關(guān)規(guī)定處理。
4.3.2農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織
農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織將土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，并取得流轉(zhuǎn)收益。
一、增值稅
（一）根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號）附件3《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》第一條第三十七款規(guī)定，土地所有者出讓土地使用權(quán)免征增值稅。
（二）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織將土地租賃取得收益，應(yīng)按不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)繳納增值稅。
二、土地增值稅
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條規(guī)定，出讓集體土地使用權(quán)不屬于土地增值稅的征稅范圍。
三、企業(yè)所得稅
根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例規(guī)定，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織出讓集體土地使用權(quán)取得的出讓收益，應(yīng)按規(guī)定計(jì)入企業(yè)所得稅收入總額，與取得收入有關(guān)的、合理的支出，可在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時扣除。
如果屬于產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移情形的，一次性計(jì)入企業(yè)所得稅收入總額；如果屬于租賃服務(wù)情形的，按照受益期間分期計(jì)入企業(yè)所得稅收入總額。
4.3.3土地受讓（承租）方（甲開發(fā)企業(yè)）
甲開發(fā)企業(yè)向農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織支付地價（租金）款，受讓（承租）土地并開發(fā)建成新的工業(yè)園區(qū)。
一、契稅
根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》第二條的規(guī)定，承受出讓集體土地使用權(quán)不屬于契稅征稅范圍。
二、城鎮(zhèn)土地使用稅
（一）甲開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)，根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅〔2006〕186號）規(guī)定，應(yīng)從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用權(quán)；合同未約定交付土地時間的，從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
（二）甲開發(fā)企業(yè)直接從農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織承租集體所有建設(shè)用地，根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于承租集體土地城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅〔2017〕29號）規(guī)定，應(yīng)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
三、企業(yè)所得稅
（一）根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例規(guī)定，土地受讓方利用建筑物取得的經(jīng)營收入，應(yīng)計(jì)入企業(yè)所得稅收入總額，與取得收入有關(guān)的、合理的支出，可在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時扣除。
（二）土地受讓（承租）方在土地上出資增設(shè)建筑物屬于固定資產(chǎn)，應(yīng)按照《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例的相關(guān)規(guī)定計(jì)提折舊；屬于改建支出的，應(yīng)按照《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例的相關(guān)規(guī)定分期進(jìn)行攤銷。
4.3.4工程施工方
工程施工方提供建筑物拆除、土地平整等勞務(wù)。
一、增值稅
工程施工方提供建筑物拆除、土地平整等服務(wù)，應(yīng)按建筑服務(wù)繳納增值稅。
二、企業(yè)所得稅
根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例規(guī)定，施工企業(yè)從事建筑、安裝、裝配工程業(yè)務(wù)等各項(xiàng)收入，應(yīng)計(jì)入企業(yè)所得稅收入總額，與取得收入有關(guān)的、合理的支出，可在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時扣除。企業(yè)從事上述勞務(wù)持續(xù)時間超過12個月的，按照納稅年度內(nèi)完工進(jìn)度或者完成的工作量確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
5 政府統(tǒng)租統(tǒng)管模式
5.1 情況描述
該模式指的是在工業(yè)園區(qū)確有改造必要，但社會資本介入園區(qū)土地整理的意愿不強(qiáng)，或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織難以選定合作方的情況下，通過農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織表決同意，并經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)，政府通過統(tǒng)租方式協(xié)助農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織完成前期土地整理后，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以公開流轉(zhuǎn)的形式供地，由競得人進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，并按約定的方式返還政府前期土地整理的成本。
5.2 典型案例
該項(xiàng)目屬于拆除重建類“工改工”項(xiàng)目，現(xiàn)狀為集體建設(shè)用地工業(yè)區(qū)，規(guī)劃改造土地面積350畝，擬通過政府統(tǒng)租統(tǒng)管模式改造為現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)園。具體為：
一、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織股東表決通過項(xiàng)目方案后，由鎮(zhèn)土地發(fā)展中心與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂土地統(tǒng)租合同，連片接租農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織原已對外租賃的土地使用權(quán)。
二、鎮(zhèn)土地發(fā)展中心具體開展改造實(shí)施，以貨幣墊支土地前期整理費(fèi)用，包括改造范圍內(nèi)集體土地使用方提前解除租賃合同的違約費(fèi)用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用。
三、鎮(zhèn)土地發(fā)展中心完成土地整理后，統(tǒng)租合同終止。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織通過表決將整理后的集體土地使用權(quán)公開出讓，出讓年限為40年，甲開發(fā)企業(yè)（土地受讓方）向農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織支付地價款以及前期土地整理墊支款，受讓土地并開發(fā)建成新的工業(yè)園區(qū)。
四、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織取得土地出讓收益后，按約定向鎮(zhèn)政府返還其前期土地整理墊支款。
5.3 稅務(wù)事項(xiàng)處理意見
該典型案例的稅務(wù)事項(xiàng)涉及四個納稅人，分別是集體土地使用方、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、土地受讓方（甲企業(yè)）、工程施工方。涉及的主要稅種包括增值稅、土地增值稅、契稅、企業(yè)所得稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。
5.3.1 集體土地使用方
鎮(zhèn)土地發(fā)展中心以貨幣向集體土地使用方支付提前解除租賃合同的違約費(fèi)用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用等。
一、增值稅
集體土地使用方因提前解除租賃合同而收到違約費(fèi)用、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用等經(jīng)濟(jì)利益，未提供增值稅應(yīng)稅行為，不屬于增值稅的征稅范圍。
二、企業(yè)所得稅
集體土地使用方因提前解除租賃合同，而收到的違約費(fèi)用、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用等經(jīng)濟(jì)利益，對納入政府“三舊”改造、取得縣級以上（含縣級）批復(fù)文件，符合《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈企業(yè)政策性搬遷所得稅管理辦法〉的公告》（國家稅務(wù)總局公告2012年第40號）和《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)政策性搬遷所得稅有關(guān)問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2013年第11號）規(guī)定的，可適用政策性搬遷的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理：企業(yè)在搬遷期間發(fā)生的搬遷收入和搬遷支出，可以暫不計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，而在完成搬遷（不超過五年）的年度，對搬遷收入和支出進(jìn)行匯總清算。
若不適用政策性搬遷規(guī)定的，按照《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例的相關(guān)規(guī)定處理。
5.3.2農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織
農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織將土地使用權(quán)公開出讓，并取得出讓收益。
一、增值稅
根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號）附件3《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》第一條第三十七款規(guī)定，土地所有者出讓土地使用權(quán)免征增值稅。
二、土地增值稅
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條規(guī)定，出讓集體土地使用權(quán)不屬于土地增值稅的征稅范圍。
三、企業(yè)所得稅
根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例規(guī)定，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織出讓集體土地使用權(quán)取得的出讓收益，應(yīng)按規(guī)定計(jì)入企業(yè)所得稅收入總額，與取得收入有關(guān)的、合理的支出，可在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時扣除。
如果屬于產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移情形的，一次性計(jì)入企業(yè)所得稅收入總額；如果屬于租賃服務(wù)情形的，按照受益期間分期計(jì)入企業(yè)所得稅收入總額。
5.3.3土地受讓方（甲開發(fā)企業(yè)）
甲開發(fā)企業(yè)向農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織支付地價款，受讓土地并開發(fā)建成新的工業(yè)園區(qū)。
一、契稅
根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》第二條規(guī)定，以出讓方式受讓集體土地使用權(quán)不屬于契稅征稅范圍。
二、城鎮(zhèn)土地使用稅
根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅〔2006〕186號）規(guī)定，以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
三、企業(yè)所得稅
（一）根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例規(guī)定，土地受讓方利用建筑物取得的經(jīng)營收入，應(yīng)計(jì)入企業(yè)所得稅收入總額，與取得收入有關(guān)的、合理的支出，可在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時扣除。
（二）土地受讓方在土地上出資增設(shè)建筑物屬于固定資產(chǎn)的，應(yīng)按照《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例的相關(guān)規(guī)定計(jì)提折舊；屬于改建支出的，應(yīng)按照《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例的相關(guān)規(guī)定分期進(jìn)行攤銷。
5.3.4工程施工方
工程施工方提供建筑物拆除、土地平整等勞務(wù)。
一、增值稅
工程施工方提供建筑物拆除、土地平整等服務(wù)，應(yīng)按建筑服務(wù)繳納增值稅。
二、企業(yè)所得稅
根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例規(guī)定，施工企業(yè)從事建筑、安裝、裝配工程業(yè)務(wù)等各項(xiàng)收入，應(yīng)計(jì)入企業(yè)所得稅收入總額，與取得收入有關(guān)的、合理的支出，可在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時扣除。企業(yè)從事上述勞務(wù)持續(xù)時間超過12個月的，按照納稅年度內(nèi)完工進(jìn)度或者完成的工作量確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
6 企業(yè)自主改造模式
6.1 情況描述
企業(yè)根據(jù)自身產(chǎn)業(yè)需求，依據(jù)《佛山市人民政府辦公室關(guān)于深入推進(jìn)城市更新（“三舊”改造）工作的實(shí)施意見（試行）》（佛府辦〔2018〕27號）和《佛山市順德區(qū)人民政府關(guān)于印發(fā)順德區(qū)深入推進(jìn)城市更新（“三舊”改造）工作實(shí)施細(xì)則的通知》（順府發(fā)〔2019〕47號）相關(guān)文件要求，進(jìn)行自主改造。
6.2 典型案例
某集團(tuán)（不動產(chǎn)權(quán)屬人）的舊廠房改造項(xiàng)目，由其自行出資，按照原址升級、功能改變的模式實(shí)施改造。通過向政府補(bǔ)繳地價，將土地用途由工業(yè)用途改變?yōu)樯虡I(yè)用途，并通過協(xié)議出讓方式取得土地使用權(quán)后進(jìn)行改造。
6.3 稅務(wù)事項(xiàng)處理意見
該典型案例的稅務(wù)事項(xiàng)涉及兩個納稅人，分別是不動產(chǎn)權(quán)屬人和工程施工方。涉及的主要稅種包括增值稅、房產(chǎn)稅、契稅和企業(yè)所得稅。
6.3.1 不動產(chǎn)權(quán)屬人
不動產(chǎn)權(quán)屬人通過向政府補(bǔ)繳地價，將土地用途由工業(yè)用途改變?yōu)樯虡I(yè)用途，并通過協(xié)議方式取得土地使用權(quán)自行進(jìn)行改造開發(fā)。
一、增值稅
不動產(chǎn)權(quán)屬人為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，通過協(xié)議方式取得土地使用權(quán)，向政府部門支付土地價款，按《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布＜房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法＞的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）的相關(guān)規(guī)定處理。
二、房產(chǎn)稅
（一）根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財(cái)稅〔2010〕121號）規(guī)定，自行改造企業(yè)補(bǔ)繳的地價款應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅。
（二）根據(jù)《廣東省稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)房產(chǎn)稅、車船使用稅若干具體問題的解釋和規(guī)定的通知》（（87）粵稅三字第6號）規(guī)定，自行改造企業(yè)擴(kuò)建、改建裝修后的已稅房產(chǎn)在下一個納稅期按擴(kuò)建、改建、裝修后的房產(chǎn)原值計(jì)稅。
三、契稅
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于改變國有土地使用權(quán)出讓方式征收契稅的批復(fù)》（國稅函〔2008〕662號）規(guī)定，對納稅人因改變土地用途而簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同的，應(yīng)征收契稅。計(jì)稅依據(jù)為因改變土地用途應(yīng)補(bǔ)繳的土地收益金及應(yīng)補(bǔ)繳政府的其他費(fèi)用。
四、企業(yè)所得稅
（一）企業(yè)改造完成作固定資產(chǎn)自用的，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例規(guī)定，符合固定資產(chǎn)改良支出條件且原固定資產(chǎn)已提足折舊的，按照固定資產(chǎn)預(yù)計(jì)尚可使用年限分期攤銷；未足額提取折舊前進(jìn)行改擴(kuò)建的，如屬于推倒重置的，該資產(chǎn)原值減除提取折舊后的凈值，應(yīng)并入重置后的固定資產(chǎn)計(jì)稅成本，并在該固定資產(chǎn)投入使用后的次月起，按照稅法規(guī)定的折舊年限，一并計(jì)提折舊；如屬于提升功能、增加面積的，該固定資產(chǎn)的改擴(kuò)建支出，并入該固定資產(chǎn)計(jì)稅基礎(chǔ)，并從改擴(kuò)建完工投入使用后的次月起，重新按稅法規(guī)定的該固定資產(chǎn)折舊年限計(jì)提折舊，如該改擴(kuò)建后的固定資產(chǎn)尚可使用的年限低于稅法規(guī)定的最低年限的，可以按尚可使用的年限計(jì)提折舊。
（二）改變土地用途所補(bǔ)繳的土地出讓金及發(fā)生的相關(guān)支出，按無形資產(chǎn)攤銷處理。
6.3.2 工程施工方
工程施工方提供建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的建造、修繕、裝飾，線路、管道、設(shè)備、設(shè)施等的安裝以及其他工程作業(yè)。
一、增值稅
工程施工方提供建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的建造、修繕、裝飾，線路、管道、設(shè)備、設(shè)施等的安裝以及其他工程作業(yè)，應(yīng)按建筑服務(wù)繳納增值稅。
二、企業(yè)所得稅
根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例規(guī)定，施工企業(yè)從事建筑、安裝、裝配工程業(yè)務(wù)等各項(xiàng)收入，應(yīng)計(jì)入企業(yè)所得稅收入總額，與取得收入有關(guān)的、合理的支出，可在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時扣除。企業(yè)從事上述勞務(wù)持續(xù)時間超過12個月的，按照納稅年度內(nèi)完工進(jìn)度或者完成的工作量確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
7 一二級聯(lián)動開發(fā)模式
7.1 情況描述
該模式指的是由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織通過公開方式選定市場主體，市場主體按照實(shí)施方案和合作協(xié)議的要求與被拆遷方簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議，落實(shí)拆遷補(bǔ)償和安置，完成現(xiàn)狀建筑物拆除，并按程序完善用地手續(xù)后，由政府部門以協(xié)議出讓方式將土地出讓給市場改造主體進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。
7.2 典型案例
該項(xiàng)目用地面積300畝，為集體土地，現(xiàn)狀及規(guī)劃用途均為工業(yè)。由于村集體前期已將土地租賃給多個承租人，且村集體缺乏土地整理能力，擬通過一二級聯(lián)動的改造模式引入市場改造主體實(shí)施改造。具體為：
一、村集體委托編制連片改造單元規(guī)劃和實(shí)施方案（含對村集體的實(shí)物及貨幣補(bǔ)償要求），組織收回原用地者承租的土地使用權(quán)，實(shí)施方案經(jīng)過表決后，通過公開交易平臺選定市場改造主體。
二、該市場改造主體負(fù)責(zé)具體實(shí)施土地整理等工作，以貨幣支付土地前期整理費(fèi)用，包括改造范圍內(nèi)集體土地使用方提前解除租賃合同的違約費(fèi)用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用。
三、村集體整理材料申請辦理集轉(zhuǎn)國手續(xù)和完善用地手續(xù)，由縣級以上（含縣級）人民政府提供說明屬于依法征收或視同政府收回的書面文件，并通過協(xié)議出讓的方式出讓給市場改造主體進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。
通過該模式改造，村集體可按協(xié)議約定獲得貨幣補(bǔ)償和物業(yè)補(bǔ)償，既增加了分紅又保障了長遠(yuǎn)收益。
7.3 稅務(wù)事項(xiàng)處理意見
該典型案例的稅務(wù)事項(xiàng)涉及三個納稅人，分別是集體土地承租人、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、市場改造主體。涉及的主要稅種包括增值稅、土地增值稅、契稅和企業(yè)所得稅。
7.3.1 集體土地承租人
一、增值稅
集體土地承租人因農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織提前解除租賃合同而收到違約費(fèi)用、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用等經(jīng)濟(jì)利益，未提供增值稅應(yīng)稅行為，無需繳納增值稅。
二、企業(yè)所得稅
集體土地使用方因提前解除租賃合同，而收到的違約費(fèi)用、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用等經(jīng)濟(jì)利益，對納入政府“三舊”改造、取得縣級以上（含縣級）批復(fù)文件，符合《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈企業(yè)政策性搬遷所得稅管理辦法〉的公告》（國家稅務(wù)總局公告2012年第40號）和《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)政策性搬遷所得稅有關(guān)問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2013年第11號）規(guī)定的，可適用政策性搬遷的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理：企業(yè)在搬遷期間發(fā)生的搬遷收入和搬遷支出，可以暫不計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，而在完成搬遷（不超過五年）的年度，對搬遷收入和支出進(jìn)行匯總清算。
若不適用政策性搬遷規(guī)定的，按照《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例的相關(guān)規(guī)定處理。
7.3.2 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織
一、增值稅
根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號）附件3《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》第一條第三十七款規(guī)定，土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者免征增值稅。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織申請辦理集轉(zhuǎn)國手續(xù)和完善用地手續(xù)，由縣級以上（含縣級）人民政府提供說明屬于依法征收或視同政府收回的書面文件，按規(guī)定可免征增值稅。
二、土地增值稅
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字〔1995〕6號）第十一條規(guī)定，對被征收單位或個人因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用、收回房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。
三、契稅
農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織取得分成物業(yè)，屬于征地的補(bǔ)償。根據(jù)《廣東省契稅實(shí)施辦法》（廣東省人民政府令第41號）第八條第四項(xiàng)及《關(guān)于解釋〈廣東省契稅實(shí)施辦法〉第八條第四項(xiàng)的批復(fù)》（粵府函〔2007〕127號）規(guī)定，被征收方的土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，異地或原地重新承受土地、房屋權(quán)屬，其成交價格或補(bǔ)償面積沒有超出規(guī)定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的，免征契稅；超出的部分應(yīng)按規(guī)定繳納契稅。
四、企業(yè)所得稅
屬于集體經(jīng)濟(jì)組織的土地申請轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地并交由政府出讓，其取得的屬于集體經(jīng)濟(jì)組織的貨幣補(bǔ)償和物業(yè)補(bǔ)償，應(yīng)按照《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例的相關(guān)規(guī)定計(jì)入企業(yè)所得稅收入總額。與取得收入有關(guān)的、合理的支出，可在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時扣除。集體經(jīng)濟(jì)組織出讓土地的成本，可按合理方法確定。
7.3.3 市場改造主體
一、增值稅
（一）市場改造主體提供建筑物拆除、土地平整等服務(wù)，應(yīng)按建筑服務(wù)繳納增值稅。
（二）市場改造主體為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，取得土地使用權(quán)并向政府部門支付土地價款，按《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布＜房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法＞的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）的相關(guān)規(guī)定處理。
根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融、房地產(chǎn)開發(fā)、教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2016〕140號）第七條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計(jì)算銷售額時扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補(bǔ)償費(fèi)用時，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料。
（三）市場改造主體將約定物業(yè)無償移交農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，屬于無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，應(yīng)按照視同銷售的相關(guān)規(guī)定繳納增值稅。
二、土地增值稅
（一）市場改造主體負(fù)責(zé)拆遷安置，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）規(guī)定，用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第三條第一款規(guī)定確認(rèn)收入，同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。支付給回遷戶的補(bǔ)差價款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)〔2006〕187號第三條第一款的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。貨幣安置拆遷的，憑合法有效憑證計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
（二）市場改造主體支付的建筑物拆除費(fèi)用、土地平整費(fèi)用憑合法有效憑證扣除。
三、契稅
根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知》（財(cái)稅〔2004〕134號）規(guī)定，以協(xié)議方式出讓的，其契稅計(jì)稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。因此，市場改造主體支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、拆除平整費(fèi)用、土地出讓金及實(shí)物補(bǔ)償?shù)绕渌?jīng)濟(jì)利益應(yīng)作為契稅計(jì)稅依據(jù)。
四、企業(yè)所得稅
（一）根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例規(guī)定，市場改造主體完成場地圍蔽、建筑物拆除、平整土地等工程取得的各項(xiàng)收入，應(yīng)計(jì)入企業(yè)所得稅收入總額，與取得收入有關(guān)的、合理的支出，可在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時扣除。企業(yè)從事上述勞務(wù)持續(xù)時間超過12個月的，按照納稅年度內(nèi)完工進(jìn)度或者完成的工作量確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
（二）根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）規(guī)定，對無償移交行為視同銷售，應(yīng)計(jì)入企業(yè)所得稅收入總額，同時按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第三十一條的規(guī)定，確認(rèn)換入該項(xiàng)土地使用權(quán)的計(jì)稅成本。
8 國有集體混合開發(fā)模式
8.1 情況描述
該模式是國有土地和集體土地統(tǒng)一通過公共資源交易平臺選定單一市場改造主體，由市場主體按照實(shí)施方案和合作協(xié)議與被拆遷方簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議（涉及國有土地的，由市場改造主體與被拆遷方達(dá)成協(xié)議），落實(shí)拆遷補(bǔ)償和安置，完成現(xiàn)狀建筑物拆除，注銷原有不動產(chǎn)權(quán)證，并按程序完善用地手續(xù)，按已批改造方案（含土地置換方案）進(jìn)行土地位置置換、連片歸宗，國有土地和集體土地分別按有關(guān)規(guī)定協(xié)議出讓給市場主體進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。
8.2 典型案例
項(xiàng)目用地面積約1000畝，土地性質(zhì)為集體和國有，現(xiàn)狀及規(guī)劃用途均為工業(yè)。集體土地860畝前期由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織進(jìn)行流轉(zhuǎn)；國有土地共140畝，由分散于改造范圍內(nèi)的各個原權(quán)屬人所有。村集體缺乏土地整理能力，通過公共資源交易平臺公開選定改造主體，雙方簽訂《一二級聯(lián)動改造開發(fā)協(xié)議》，由改造主體對集體及國有土地進(jìn)行一級土地整理及后期二級開發(fā)。具體為：
一、改造范圍內(nèi)原分散的國有土地、集體土地?cái)M分別連片歸宗，以便集中開發(fā)。
二、“三舊”改造方案或其他等效文件經(jīng)縣級以上（含縣級）人民政府或其授權(quán)單位審批通過。根據(jù)改造項(xiàng)目實(shí)施方案，通過公開交易平臺選擇市場改造主體E實(shí)施改造，E實(shí)施主體經(jīng)政府主管部門確認(rèn)后獲得該區(qū)域的單一改造主體資格。
三、E與改造區(qū)域內(nèi)140畝國有土地上的原權(quán)屬人A簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議，對補(bǔ)償方式、金額、支付期限、搬遷期限等相關(guān)事項(xiàng)，以及對不動產(chǎn)權(quán)屬證書注銷后附著于原房地產(chǎn)的義務(wù)和責(zé)任承擔(dān)做出約定。拆遷補(bǔ)償協(xié)議按要求報(bào)備。
四、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織C組織收回原用地者B的土地使用權(quán)，相關(guān)工作由E具體實(shí)施。E以貨幣支付土地前期整理費(fèi)用，包括改造范圍內(nèi)集體土地使用方提前解除出讓合同的違約費(fèi)用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、搬遷費(fèi)用等費(fèi)用。
五、E公司委托工程施工方D組織完成場地圍蔽、建筑物拆除與土地平整。
六、根據(jù)《廣東省人民政府關(guān)于深化改革加快推動“三舊”改造促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見》（粵府〔2019〕71號）第9點(diǎn)的規(guī)定，對E公司完成整理的零散國有土地按照“雙方自愿、價值相當(dāng)、面積相近”的原則與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織C擁有的集體土地進(jìn)行土地空間位置互換，具體操作為區(qū)自然資源部門先辦理集體土地所有權(quán)注銷登記、集體土地使用權(quán)注銷登記、國有土地使用權(quán)注銷登記，按已批方案進(jìn)行相關(guān)國有、集體土地位置置換、連片歸宗，然后辦理集體所有權(quán)首次登記，E公司向政府主管部門申請建設(shè)用地審批，經(jīng)批準(zhǔn)后，由政府主管部門、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織分別與E公司簽訂國有、集體土地協(xié)議出讓合同，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，辦理集體建設(shè)用地使用權(quán)首次登記、國有土地使用權(quán)首次登記。
七、政府主管部門根據(jù)“三舊”改造相關(guān)政策完成零散土地歸宗，并由縣級以上（含縣級）人民政府提供可說明屬于依法征收或視同政府收回的書面文件。
8.3 稅務(wù)事項(xiàng)處理意見
該典型案例稅務(wù)事項(xiàng)涉及五個納稅人，分別是國有土地原權(quán)屬人A、集體土地使用人B、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織C、工程施工方D、市場改造主體E。涉及主要稅種包括增值稅、土地增值稅、契稅和企業(yè)所得稅。
8.3.1國有土地原權(quán)屬人A
一、增值稅
在單一主體歸宗改造模式中，完成上蓋物拆除后，自然資源部門注銷原有不動產(chǎn)權(quán)證土地收歸國有，再直接與單一改造主體簽訂協(xié)議出讓合同。根據(jù)《廣東省人民政府關(guān)于深化改革加快推動“三舊”改造促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見》（粵府〔2019〕71號）有關(guān)指導(dǎo)精神，可憑縣級以上（含縣級）人民政府通過政府會議紀(jì)要、“三舊”改造批復(fù)或其他文件證明上述操作屬于政府征收（收回）房產(chǎn)、土地并出讓的行為。
根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號）附件3《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》第一條第（三十七）款規(guī)定，土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者免征增值稅。原權(quán)屬人的土地被政府征收（收回），屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者，按規(guī)定可免征增值稅。
二、土地增值稅
在單一主體歸宗改造模式中，完成上蓋物拆除后，自然資源部門注銷原有不動產(chǎn)權(quán)證土地收歸國有，再直接與單一改造主體簽訂協(xié)議出讓合同。根據(jù)《廣東省人民政府關(guān)于深化改革加快推動“三舊”改造促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見》（粵府〔2019〕71號）有關(guān)指導(dǎo)精神，可憑縣級（含縣級）以上人民政府通過的政府會議紀(jì)要、“三舊”改造方案批復(fù)或其他等效文件證明上述操作屬于政府征收（收回）房產(chǎn)、土地并出讓的行為。依據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務(wù)院令第138號）第八條、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字〔1995〕6號）第十一條的規(guī)定，免征原權(quán)屬人的土地增值稅。
三、契稅
根據(jù)《廣東省契稅實(shí)施辦法》（廣東省人民政府令第41號）第八條第（四）項(xiàng)及《關(guān)于解釋〈廣東省契稅實(shí)施辦法〉第八條第四項(xiàng)的批復(fù)》（粵府函〔2007〕127號）規(guī)定，被征收方的土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，異地或原地重新承受土地、房屋權(quán)屬，其成交價格或補(bǔ)償面積沒有超出規(guī)定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的，免征契稅；超出的部分應(yīng)按規(guī)定繳納契稅。
四、企業(yè)所得稅
國有土地原權(quán)屬人A上蓋物拆除后，自然資源部門注銷原有不動產(chǎn)權(quán)證土地收歸國有，再直接與單一改造主體簽訂協(xié)議出讓合同取得收益，對納入政府“三舊”改造、取得縣級以上（含縣級）批復(fù)文件，符合《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈企業(yè)政策性搬遷所得稅管理辦法〉的公告》（國家稅務(wù)總局公告2012年第40號）和《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)政策性搬遷所得稅有關(guān)問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2013年第11號）規(guī)定的，可適用政策性搬遷的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理：企業(yè)在搬遷期間發(fā)生的搬遷收入和搬遷支出，可以暫不計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，而在完成搬遷（不超過五年）的年度，對搬遷收入和支出進(jìn)行匯總清算。
若不適用政策性搬遷規(guī)定的，按照《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例的相關(guān)規(guī)定處理。
五、個人所得稅
根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2005〕45號）規(guī)定，對被拆遷人按照國家有關(guān)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款，免征個人所得稅。
8.3.2 集體土地使用人B
一、增值稅
根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號）附件3《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》第一條第（三十七）款規(guī)定，土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者免征增值稅。原權(quán)屬人的集體土地使用權(quán)被農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織收回，屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者，免征增值稅。
二、土地增值稅
農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織收回集體土地不屬于土地增值稅的征稅范圍。
三、企業(yè)所得稅
集體土地使用方因提前解除租賃合同，而收到的違約費(fèi)用、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用等經(jīng)濟(jì)利益，對納入政府“三舊”改造、取得縣級及以上批復(fù)文件，符合《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈企業(yè)政策性搬遷所得稅管理辦法〉的公告》（國家稅務(wù)總局公告2012年第40號）和《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)政策性搬遷所得稅有關(guān)問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2013年第11號）規(guī)定的，可適用政策性搬遷的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理：企業(yè)在搬遷期間發(fā)生的搬遷收入和搬遷支出，可以暫不計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，而在完成搬遷（不超過五年）的年度，對搬遷收入和支出進(jìn)行匯總清算。
若不適用政策性搬遷規(guī)定的，按照《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例的相關(guān)規(guī)定處理。
8.3.3 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織C
農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織取得置換的集體土地后協(xié)議出讓給市場改造主體E進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。
一、增值稅
根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號）附件3《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》第一條第（三十七）款規(guī)定，土地所有者出讓土地使用權(quán)免征增值稅。
二、土地增值稅
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條的規(guī)定，出讓集體土地使用權(quán)不屬于土地增值稅的征稅范圍。
三、企業(yè)所得稅
農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織取得置換的集體土地，協(xié)議出讓給市場改造主體進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，其取得的屬于集體經(jīng)濟(jì)組織的經(jīng)濟(jì)利益，應(yīng)按照《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例的相關(guān)規(guī)定計(jì)入企業(yè)所得稅收入總額。與取得收入有關(guān)的、合理的支出，可在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時扣除。集體經(jīng)濟(jì)組織置換土地的成本，可按合理方法確定。
8.3.4 工程施工方D
工程施工方提供建筑物拆除、土地平整等勞務(wù)。
一、增值稅
工程施工方提供建筑物拆除、土地平整等服務(wù)，應(yīng)按建筑服務(wù)繳納增值稅。
二、企業(yè)所得稅
根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例，施工企業(yè)從事建筑、安裝、裝配工程業(yè)務(wù)等各項(xiàng)收入，應(yīng)計(jì)入企業(yè)所得稅收入總額，與取得收入有關(guān)的、合理的支出，可在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時扣除。企業(yè)從事上述勞務(wù)持續(xù)時間超過12個月的，按照納稅年度內(nèi)完工進(jìn)度或者完成的工作量確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
8.3.5市場改造主體E
市場改造主體以出讓方式有償取得國有及集體土地使用權(quán)，向原權(quán)屬人支付貨幣補(bǔ)償。
一、增值稅
受讓方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，取得土地使用權(quán)并向政府部門支付土地價款，按《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布＜房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法＞的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）的相關(guān)規(guī)定處理。
根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融、房地產(chǎn)開發(fā)、教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2016〕140號）第七條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計(jì)算銷售額時扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補(bǔ)償費(fèi)用時，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料。
二、契稅
（一）根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知》（財(cái)稅〔2004〕134號）規(guī)定，以協(xié)議方式出讓的，其契稅計(jì)稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。因此，市場改造主體支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、拆除平整費(fèi)用、土地出讓金等其他經(jīng)濟(jì)利益應(yīng)作為契稅計(jì)稅依據(jù)。
（二） 根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》第二條的規(guī)定，以出讓方式受讓集體土地使用權(quán)不屬于契稅征稅范圍。
三、城鎮(zhèn)土地使用稅
根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅〔2006〕186號）規(guī)定，以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用權(quán)；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
四、企業(yè)所得稅
（一）用于房地產(chǎn)開發(fā)情形的，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）的規(guī)定，可作為土地開發(fā)成本進(jìn)行稅務(wù)處理。
（二）用于房地產(chǎn)開發(fā)以外情形的，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例，取得的土地使用權(quán)支出作為無形資產(chǎn)攤銷，發(fā)生的各類拆遷補(bǔ)償支出在稅前扣除。
五、土地增值稅
（一）貨幣安置拆遷的，憑合法有效憑證計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
（二）受讓方支付的建筑物拆除費(fèi)用、土地平整費(fèi)用憑合法有效憑證扣除。
滇公網(wǎng)安備 53010202000370號