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中山市自然資源局 國家稅務總局中山市稅務局 中山市財政局關于印發(fā)《中山市城中村改造稅費優(yōu)惠政策指引》的通知
火炬開發(fā)區(qū)管委會，翠亨新區(qū)管委會，各鎮(zhèn)政府、街道辦事處，市各有關單位：
根據市委、市政府部署要求，結合國家城中村改造政策以及廣東省“三舊”改造稅收政策，中山市自然資源局聯合國家稅務總局中山市稅務局、中山市財政局編寫了《中山市城中村改造稅費優(yōu)惠政策指引》，現發(fā)給你們，請結合實際抓好落實。
中山市自然資源局 國家稅務總局中山市稅務局
中山市財政局
2024年7月25日
中山市城中村改造稅費優(yōu)惠政策指引
為貫徹落實國家、省決策部署，積極穩(wěn)步推進城中村改造，根據國家城中村改造政策以及廣東省“三舊”改造稅收政策，現梳理編寫城中村改造稅費優(yōu)惠政策指引如下。
一、土地房屋征收環(huán)節(jié)
（一）免征增值稅〔對象：被征收人〕
根據《財政部 稅務總局關于明確無償轉讓股票等增值稅政策的公告》（財政部 稅務總局公告2020年第40號）第三條規(guī)定，土地所有者依法征收土地，并向土地使用者支付土地及其相關有形動產、不動產補償費的行為，屬于《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》(財稅〔2016〕36號附件3)第一條第(三十七)項規(guī)定的土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的情形，免征增值稅。
（二）免征土地增值稅〔對象：被征收人〕
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務院令第138號）第八條規(guī)定、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）第十一條規(guī)定，對被征收單位或個人因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產或收回的土地使用權，免征土地增值稅。
（三）免征個人所得稅〔對象：被征收人（個人）〕
根據《財政部 國家稅務總局關于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關稅收政策的通知》（財稅〔2005〕45號）規(guī)定，對被拆遷人（被征收人）按照國家有關城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標準取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。
（四）企業(yè)所得稅政策性搬遷〔對象：被征收人（企業(yè)）〕
根據《國家稅務總局關于發(fā)布〈企業(yè)政策性搬遷所得稅管理辦法〉的公告》（國家稅務總局公告2012年第40號）和《國家稅務總局關于企業(yè)政策性搬遷所得稅有關問題的公告》（國家稅務總局公告2013年第11號）規(guī)定，符合政策性搬遷規(guī)定情形的，企業(yè)應當就政策性搬遷過程中涉及的搬遷收入、搬遷支出、搬遷資產稅務處理、搬遷所得等所得稅征收管理事項，單獨進行稅務管理和核算。在搬遷期間發(fā)生的搬遷收入和搬遷支出，可以暫不計入當期應納稅所得額，而在完成搬遷（從搬遷開始包括搬遷當年度，不超過五年）的年度，對搬遷收入和支出進行匯總清算；不符合政策性搬遷規(guī)定情形的，按照《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例的相關規(guī)定處理，即取得的拆遷補償收入（含貨幣或非貨幣），應計入企業(yè)所得稅收入總額，發(fā)生與取得收入有關的、合理的支出，可在計算應納稅所得額時扣除。
二、安置房建設或獲取環(huán)節(jié)
（一）免征土地增值稅〔對象：安置住房房源的轉讓人〕
根據《財政部 國家稅務總局關于棚戶區(qū)改造有關稅收政策的通知》（財稅〔2013〕101號）第二條規(guī)定，企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征轉讓人土地增值稅。
（二）免征城鎮(zhèn)土地使用稅〔對象：承擔改造建設任務的企業(yè)〕
根據《財政部 國家稅務總局關于棚戶區(qū)改造有關稅收政策的通知》（財稅〔2013〕101號）第一條規(guī)定，對改造安置住房建設用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅。在商品住房等開發(fā)項目中配套建造安置住房的，依據政府部門出具的相關材料、房屋征收（拆遷）補償協議或棚戶區(qū)改造合同（協議），按改造安置住房建筑面積占總建筑面積的比例免征城鎮(zhèn)土地使用稅。
（三）行政事業(yè)性收費和政府性基金優(yōu)惠
1.免征城市基礎設施配套費〔對象：承擔改造建設任務的企業(yè)〕
根據《廣東省人民政府關于加快棚戶區(qū)改造工作的實施意見》（粵府〔2014〕2號）第五條第（二）款規(guī)定，對位于石岐、東區(qū)、南區(qū)、西區(qū)、火炬開發(fā)區(qū)及翠亨新區(qū)范圍內的改造項目，免征城市基礎設施配套費。改造項目中配套建設經濟適用住房、公共租賃住房（含廉租住房）的，按配建比例享受相應的優(yōu)惠政策。
2.免征村鎮(zhèn)基礎設施配套費〔對象：承擔改造建設任務的企業(yè)〕
根據《廣東省發(fā)展改革委 廣東省財政廳關于免征部分涉企行政事業(yè)性收費的通知》（粵發(fā)改價格〔2016〕180號）有關規(guī)定，對位于石岐、東區(qū)、南區(qū)、西區(qū)、火炬開發(fā)區(qū)及翠亨新區(qū)范圍以外的改造項目，免征相關企業(yè)的村鎮(zhèn)基礎設施配套費。
（四）其他優(yōu)惠政策〔對象：承擔改造建設任務的企業(yè)〕
根據《廣東省人民政府關于加快棚戶區(qū)改造工作的實施意見》（粵府〔2014〕2號）第五條第（二）款規(guī)定，改造安置小區(qū)的有線電視、供水、供電、供氣、排水、通訊、光纖、道路等市政公用設施由當地政府或相關單位出資配套建設，入網、管網增容等經營性收費項目按低限減半征收。
三、安置環(huán)節(jié)
（一）免征印花稅〔對象：承擔補償安置責任的企業(yè)、購房人〕
根據《財政部 國家稅務總局關于棚戶區(qū)改造有關稅收政策的通知》（財稅〔2013〕101號）第一條規(guī)定，對改造安置住房經營管理單位、開發(fā)商與改造安置住房相關的印花稅以及購買安置住房的個人涉及的印花稅予以免征。在商品住房等開發(fā)項目中配套建造安置住房的，依據政府部門出具的相關材料、房屋征收（拆遷）補償協議或棚戶區(qū)改造合同（協議），按改造安置住房建筑面積占總建筑面積的比例免征印花稅。
（二）減免契稅〔對象：被征收人〕
根據《廣東省人民代表大會常務委員會關于廣東省契稅具體適用稅率等事項的決定》（廣東省第十三屆人民代表大會常務委員會公告第86號）第二項規(guī)定，土地、房屋被縣級以上人民政府征收、征用的，適用以下規(guī)定：
1.選擇貨幣補償，重新承受土地、房屋權屬，價格不超過貨幣補償的，免征契稅；超出貨幣補償的，對超出部分征收契稅；
2.選擇房屋產權調換，不支付差價的，免征契稅；支付差價的，對差價部分征收契稅。
（三）免征不動產登記費〔對象：承擔改造建設任務的企業(yè)、安置住房所有權人〕
根據《國家發(fā)展改革委 財政部關于不動產登記收費標準等有關問題的通知》（發(fā)改價格規(guī)〔2016〕2559號）第一條和第二條規(guī)定，安置住房所有權及其建設用地使用權辦理不動產登記，登記收費標準為零；核發(fā)一本不動產權屬證書的不收取證書工本費，向一個以上不動產權利人核發(fā)權屬證書的，每增加一本證書加收證書工本費10元。
（四）土地增值稅政策〔對象：承擔補償安置責任的企業(yè)〕
按照《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第六條規(guī)定處理：
1.房地產企業(yè)用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第三條第（一）款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發(fā)企業(yè)的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。
2.開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)〔2006〕187號第三條第（一）款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。
3.貨幣安置拆遷的，房地產開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據計入拆遷補償費。
四、其他事項
（一）本指引適用于經市政府確認（改造方案批復、會議紀要等）的城中村改造項目。
（二）本指引有效期與援引文件一致，如遇國家法律、法規(guī)、規(guī)章或上級政策變化的，以上級法律政策規(guī)定為準?！吨猩绞谐鞘懈戮?中山市財政局關于聯合發(fā)布我市城市更新（“三舊”改造）項目主要涉及的行政事業(yè)性收費和政府性基金目錄的通知》（中山更新發(fā)〔2020〕54號）同步廢止。
《中山市城中村改造稅費優(yōu)惠政策指引》解讀
為貫徹落實國家、省決策部署，積極穩(wěn)步推進城中村改造，中山市自然資源局、國家稅務總局中山市稅務局、中山市財政局聯合編寫了《中山市城中村改造稅費優(yōu)惠政策指引》（以下簡稱《指引》）?，F解讀如下：
一、編寫背景說明
2023年7月，國務院辦公廳出臺在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的政策，要求各地積極穩(wěn)步推進城中村改造；2024年1月，住房城鄉(xiāng)建設部等3部委印發(fā)申報保障性住房建設和城中村改造政策支持城市和項目的通知，將中山市納入國家政策擴容城市范圍。為積極穩(wěn)步推進城中村改造，梳理明確有關稅費支持政策，支持符合條件的項目加快落地實施，編制本《指引》。
二、文件主要內容
《指引》共四部分內容，前三部分主要梳理了城中村改造各環(huán)節(jié)中相關主體的稅費政策，第四部分明確文件適用及相關附則說明。具體包括：
（一）在土地房屋征收環(huán)節(jié)，明確被征收人可享受的增值稅、土地增值稅和個人所得稅免征以及企業(yè)所得稅政策。
（二）在安置房建設或獲取環(huán)節(jié)，明確安置住房房源的轉讓人可享受的土地增值稅政策，承擔改造建設任務的企業(yè)可享受的城鎮(zhèn)土地使用稅、城市基礎設施配套費、村鎮(zhèn)基礎設施配套費和市政公用設施類費用等政策。
（三）在安置環(huán)節(jié)，明確承擔補償安置責任的企業(yè)、購房人可享受的印花稅政策，被征收人可享受的契稅政策，承擔改造建設任務的企業(yè)、安置住房所有權人可享受的不動產登記費政策，承擔補償安置責任的企業(yè)適用的土地增值稅政策。
三、其他事項說明
由于城中村改造項目情況較復雜，具體項目具有多種實施路徑，且同一項目的不同權屬人選擇的補償安置方式存在差別，如涉及有關政策條款具體實施或適用疑問的，建議有關實施主體、權屬人等可結合項目實際情況，就近就便向屬地相關職能部門反映咨詢。
滇公網安備 53010202000370號