房開企業(yè)會計(jì)們注意啦，這5個(gè)印花稅問題值得關(guān)注！
云南百滇稅務(wù)師事務(wù)所有限公司 2018-04-25
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根據(jù)稅法規(guī)定，在我國境內(nèi)書立、領(lǐng)受《中華人民共和國印花稅暫行條例》所列舉憑證的單位和個(gè)人是印花稅的納稅義務(wù)人。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，需要繳納印花稅的環(huán)節(jié)較多，對于實(shí)務(wù)中房地產(chǎn)企業(yè)納稅人存在的疑問，小編總結(jié)了五個(gè)較為典型的問題，具體如下：
問題一、房地產(chǎn)企業(yè)取得國有土地使用權(quán)時(shí)簽訂的《土地使用權(quán)出讓合同》是否需要繳納印花稅？
根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知》(財(cái)稅〔2006〕162號)第三條規(guī)定，對土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。
根據(jù)《印花稅暫行條例施行細(xì)則》(財(cái)稅字〔1988〕第255號)第五條規(guī)定，條例第二條所說的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，是指單位和個(gè)人產(chǎn)權(quán)的買賣、繼承、贈(zèng)與、交換、分割等所立的書據(jù)。
根據(jù)《印花稅暫行條例》規(guī)定，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)包括財(cái)產(chǎn)所有權(quán)和版權(quán)、商標(biāo)專用權(quán)、專利權(quán)、專有技術(shù)使用權(quán)等轉(zhuǎn)移書據(jù)，按所載金額萬分之五貼花。
因此，針對該問題需要繳納印花稅。
例如，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛方式取得一塊國有土地使用權(quán)，與當(dāng)?shù)貒辆趾炗喌耐恋厥褂脵?quán)出讓合同上注明的合同價(jià)款為12億元，那么，該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)繳納印花稅12億*0.05%=60萬元。
問題二、全面營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的印花稅應(yīng)計(jì)入哪個(gè)會計(jì)科目核算？
根據(jù)《財(cái)政部關(guān)于印發(fā)<增值稅會計(jì)處理規(guī)定>的通知》（財(cái)會〔2016〕22號）第二條規(guī)定：全面試行營業(yè)稅改征增值稅后，“營業(yè)稅金及附加”科目名稱調(diào)整為“稅金及附加”科目，該科目核算企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)發(fā)生的消費(fèi)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、資源稅、教育費(fèi)附加及房產(chǎn)稅、土地使用稅、車船使用稅、印花稅等相關(guān)稅費(fèi)；利潤表中的“營業(yè)稅金及附加”項(xiàng)目調(diào)整為“稅金及附加”項(xiàng)目。
因此，全面營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的印花稅應(yīng)計(jì)在“稅金及附加”會計(jì)科目進(jìn)行核算。
問題三、財(cái)會〔2016〕22號實(shí)施后，繳納印花稅該如何進(jìn)行會計(jì)賬務(wù)處理？
根據(jù)財(cái)會〔2016〕22號相關(guān)規(guī)定，印花稅在“稅金及附加”會計(jì)科目進(jìn)行核算，其賬務(wù)處理分為以下兩種方式：
（一）先計(jì)提后繳納的賬務(wù)處理：
確認(rèn)稅款時(shí)：
借：稅金及附加
貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交印花稅
實(shí)際繳稅時(shí)：
借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交印花稅
貸：銀行存款/現(xiàn)金
（二）不計(jì)提直接繳納時(shí)：
借：稅金及附加
貸：銀行存款/現(xiàn)金
期末將本科目余額轉(zhuǎn)入本年利潤科目，結(jié)轉(zhuǎn)后本科目應(yīng)無余額。
問題四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地增值稅清算時(shí)，已計(jì)入管理費(fèi)用科目核算的印花稅是否可以扣除？
根據(jù) 《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅〔1995〕48號）第九條規(guī)定：《印花稅暫行條例施行細(xì)則》中規(guī)定允許扣除的印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費(fèi)用，已相應(yīng)予以扣除。其他的土地增值稅納稅義務(wù)人在計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的印花稅。
因此，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅可以扣除，按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》的有關(guān)規(guī)定繳納的印花稅列入管理費(fèi)用不能作為已繳稅金重復(fù)扣除。
問題五、轉(zhuǎn)讓未開發(fā)土地使用權(quán)涉及的印花稅問題
A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2018年1月通過競拍方式取得一塊國有土地使用權(quán)，金額10億元，簽訂土地使用權(quán)出讓合同后，A公司全額繳納了印花稅。3月，因集團(tuán)公司戰(zhàn)略調(diào)整將尚未開發(fā)的該地塊又以11億元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給B房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。那么A公司轉(zhuǎn)讓未開發(fā)的土地使用權(quán)時(shí)，是否需要繳納印花稅？若繳納，印花稅可以在計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除嗎？
根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知》(財(cái)稅〔2006〕162號)的規(guī)定，對土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。因此，A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未開發(fā)的土地轉(zhuǎn)讓給B房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要按11億元為計(jì)稅價(jià)格繳納印花稅。
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅宣傳提綱>的通知》（國稅函發(fā)〔1995〕110號）第六條第（一）項(xiàng)規(guī)定，對取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后，未進(jìn)行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，只允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款，交納的有關(guān)費(fèi)用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。因此，該房地產(chǎn)開發(fā)公司未開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的土地涉及的印花稅可以在計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除。
編輯設(shè)計(jì)：門頭溝稅務(wù)
來源：中稅答疑新媒體智庫
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