一出演砸了的房屋精裝修“雙簧”
云南百滇稅務(wù)師事務(wù)所有限公司 2018-05-13
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中國稅務(wù)報
針對Q房地產(chǎn)公司申報疑點，檢查人員對企業(yè)建安成本項目實施核查。雖然企業(yè)提供的房產(chǎn)項目精裝合同、報價表和施工清單等資料很齊整，但工作細致的檢查人員在對精裝房產(chǎn)實地核查時，還是從中找到了破綻……
“不盈利”的海景房
近期，海南省國稅局稽查局對Q房地產(chǎn)公司實施稅收檢查。經(jīng)過內(nèi)查外調(diào)，最終確認該企業(yè)通過多結(jié)轉(zhuǎn)已售面積、虛列建安成本等方式虛增開發(fā)成本3002.2萬多元，逃避繳納企業(yè)所得稅。該局依法對企業(yè)作出補繳稅款297.5萬多元，按日加收滯納金，并處148.7萬元罰款的處理決定。
不久前，海南省國稅局稽查局按計劃對Q房地產(chǎn)公司2013年～2014年期間的企業(yè)所得稅納稅情況實施檢查。
查前，檢查人員對Q房地產(chǎn)公司經(jīng)營情況和涉稅信息進行了仔細收集與分析：通過媒體、互聯(lián)網(wǎng)、業(yè)主論壇獲取樓盤的位置、銷售均價等信息；到稅源管理部門了解企業(yè)稅務(wù)登記和納稅申報情況。檢查人員了解到，Q房地產(chǎn)公司僅開發(fā)了一個房產(chǎn)項目，該項目臨海而建，地理位置優(yōu)越，2013年項目已達到完工標(biāo)準(zhǔn)。但分析申報數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，該企業(yè)連續(xù)兩年應(yīng)納稅額均為零。行業(yè)發(fā)展環(huán)境良好、項目地理位置優(yōu)越，在此情況下，該企業(yè)為何不盈利并且連續(xù)零申報？
綜合查前了解的信息數(shù)據(jù)，檢查人員認為，該企業(yè)在收入確認和成本歸集方面存在諸多涉稅疑點。針對企業(yè)情況，檢查組制訂了“突擊檢查，分組協(xié)作，深入排查，查證疑點”的檢查方案。
成本偏高的“精裝修”
按程序制作檢查文書并經(jīng)過審批后，檢查組兵分三路對Q房地產(chǎn)公司實施突擊檢查：一路人員到Q房地產(chǎn)公司售樓部，對企業(yè)開發(fā)樓盤的銷售情況、規(guī)劃建設(shè)情況調(diào)查了解；另一路人員會同電子信息采集技術(shù)人員趕赴企業(yè)財務(wù)部，控制辦公電腦、拷貝電子賬套及工作文檔，同時調(diào)取財務(wù)資料、建安合同、售房合同和納稅申報等資料；第三組檢查人員則直接到該公司開發(fā)的項目所在地進行實地檢查，調(diào)取施工日志、工程聯(lián)系單等資料。
在企業(yè)售樓部的《售樓一覽表》上，檢查人員發(fā)現(xiàn)該企業(yè)開發(fā)的房產(chǎn)大部分仍未售出。檢查人員根據(jù)銷售戶數(shù)推算已售面積，再用已售面積乘以單價的方式，對《售房一覽表》中信息進行測算，發(fā)現(xiàn)其銷售收入與申報收入基本一致。此外，該企業(yè)購房客戶基本采用銀行轉(zhuǎn)賬方式付款，資金流非常清晰，經(jīng)過核查，檢查人員認為Q房地產(chǎn)公司隱瞞銷售收入的可能性較小。
調(diào)查企業(yè)財務(wù)部門的檢查人員調(diào)取該公司財務(wù)資料詳細核實后發(fā)現(xiàn)，該公司建安成本較高，其中房屋精裝修成本偏高，每平方米達到4172.82元。
結(jié)合調(diào)查情況，檢查人員針對“未售房較多，建安成本高”這一情況對項目負責(zé)人李某進行了詢問，李某稱，該項目動工時，正值海南房地產(chǎn)銷售旺季，然而材料、人工成本也水漲船高。開發(fā)項目拿到預(yù)售證時，房地產(chǎn)銷售熱潮已有所降溫，房價跌入周期性的低谷。企業(yè)開發(fā)的樓盤雖然臨海，但由于近期受臺風(fēng)等不良氣候影響，樓盤銷售情況大大受挫。對于建安成本偏高的問題，李某解釋稱，由于臺風(fēng)的侵襲，導(dǎo)致該公司已裝修好的房屋部分有所損壞，該公司對受損房屋進行了二次裝修，因此導(dǎo)致費用增加，對此企業(yè)有相關(guān)施工記錄和施工合同，可以查證。由于銷售不佳，再加上二次裝修增加了建安成本，因此企業(yè)檢查期內(nèi)沒有產(chǎn)生利潤。
被頂替的“進口貨”
李某反映的企業(yè)經(jīng)營情況是否真實？Q房地產(chǎn)公司在成本歸集方面是否存在問題？分析企業(yè)情況后，檢查人員決定下一步重點檢查該項目的營業(yè)成本，確定了“聚焦建安成本，核查支出真?zhèn)?，結(jié)合完工年度核實攤銷方法”的檢查方案，并且以第二組檢查人員從企業(yè)調(diào)取的財務(wù)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，以稅收征管系統(tǒng)為依托，建立了企業(yè)稅收負擔(dān)率分析模型。
檢查人員綜合房管、國土資源、住建等部門提供的第三方數(shù)據(jù)，結(jié)合行業(yè)銷售價格、建安成本、稅負率變量開展模型分析，并對企業(yè)申報信息進行了分析比對，最終將疑點鎖定在開發(fā)項目精裝修業(yè)務(wù)上，并決定對Q房地產(chǎn)公司提供裝修勞務(wù)的H公司和K公司兩家企業(yè)開展針對性調(diào)查。
應(yīng)檢查人員的要求，H公司和K公司提交了相關(guān)裝修業(yè)務(wù)合同、報價表和發(fā)票等涉稅資料。企業(yè)人員對于相關(guān)業(yè)務(wù)的開展情況、裝修成本等問題似乎早有準(zhǔn)備，對答如流，檢查人員從資料中也未發(fā)現(xiàn)問題。
兩家裝修企業(yè)的業(yè)務(wù)表面上看似乎沒有問題，檢查人員拓展思路，決定從購房客戶入手，采取實地核查的方法，對裝修企業(yè)提供的工程清單等具體材料成本信息進行查證。
時值10月，海南各地的住宅小區(qū)中已有不少北方的業(yè)主陸續(xù)抵瓊過冬，Q房地產(chǎn)公司開發(fā)的住宅小區(qū)項目也多了不少住戶。檢查人員深入小區(qū)，征得住戶同意后對住戶的門窗欄桿、配套電器、廚衛(wèi)用品等裝修清單中所列的用品實施核對，發(fā)現(xiàn)開發(fā)商為業(yè)主配備的衛(wèi)浴用品等裝修配套設(shè)施，與裝修公司提供清單中的品牌以及產(chǎn)地完全不符。如房屋內(nèi)所配備的花灑龍頭組合、坐便器均為國內(nèi)某品牌，市場報價為2000元～3000元不等，但裝修企業(yè)所提供清單中信息卻顯示，花灑龍頭組合為德國進口品牌，報價35000元，坐便器為美國某品牌，報價為5000元。實物價格遠低于裝修公司清單上所列的價格。
面對檢查人員出示的實地調(diào)查證據(jù)，H、K兩家裝修公司承認，向檢查人員提供的房屋裝修報價表及裝修清單，均是按照Q房地產(chǎn)公司的要求制作，實際施工中所用材料設(shè)施也并非清單中所列產(chǎn)品。
面對檢查人員的問詢，Q房地產(chǎn)公司項目負責(zé)人李某承認了后期裝修時，對衛(wèi)浴、電器和裝修主材等產(chǎn)品設(shè)備進行了變更。財務(wù)負責(zé)人鄒某也承認，沒有在核算時及時對企業(yè)相關(guān)建安成本進行調(diào)整。
至此，Q房地產(chǎn)公司虛增裝修成本的違法事實逐漸浮出水面。
聯(lián)合懲戒出的遵從度
案件調(diào)查取得突破后，檢查組并未松懈，繼續(xù)對企業(yè)銷售收入和已售面積數(shù)據(jù)仔細核對。經(jīng)計算，企業(yè)收入申報數(shù)據(jù)無誤，但Q房地產(chǎn)公司在核算時銷售面積多結(jié)轉(zhuǎn)了185.5平方米。通過比對房屋裝修統(tǒng)計表，結(jié)合項目實地情況調(diào)查證實，Q房地產(chǎn)公司開發(fā)小區(qū)項目中，1號樓存在重復(fù)計算裝修成本，7號樓存在多列支裝修成本等問題。面對檢查人員出示的證據(jù)，Q房地產(chǎn)公司財務(wù)負責(zé)人鄒某對違法事實進行了確認，并在工作底稿上簽寫了同意意見加蓋了企業(yè)公章。
經(jīng)查，檢查年度Q房地產(chǎn)公司通過虛列建安成本、多結(jié)轉(zhuǎn)銷售面積等方式，虛增項目開發(fā)成本3002.2萬多元。經(jīng)納稅調(diào)整后，檢查人員計算得出Q房地產(chǎn)公司因此少繳企業(yè)所得稅297.5萬多元。海南省國稅局第六稽查局依法將企業(yè)行為定性為偷稅，對企業(yè)作出補繳稅款297.5萬多元，加收滯納金，并處148.7萬元罰款的處理決定。
收到《稅務(wù)處理決定書》和《稅務(wù)行政處罰決定書》后，Q房地產(chǎn)公司以企業(yè)經(jīng)營不佳、賬上沒錢等各種借口拖延，拒不繳納稅款。
海南省國稅局第六稽查局根據(jù)《重大稅收違法案件信息公布辦法》（以下簡稱《公布辦法》）第六條第一款規(guī)定，將該案件信息錄入重大稅收違法案件公布信息系統(tǒng)，同時根據(jù)《公布辦法》第七條有關(guān)規(guī)定，將該公司法定代表人、主要違法事實、稅務(wù)處理處罰情況等信息在海南省國稅局稅務(wù)網(wǎng)站和當(dāng)?shù)孛襟w上進行了公告，并將企業(yè)信息推送至聯(lián)合懲戒各成員單位。
Q公司稅收違法情況在媒體上曝光后，企業(yè)銀行貸款、銷售等多個方面的活動均受到了很大影響。迫于壓力，Q房地產(chǎn)公司財務(wù)負責(zé)人鄒某主動電話聯(lián)系檢查人員，表示企業(yè)將盡快籌集資金繳納稅款和罰款，并問詢是否有補救措施修補納稅信用。對此，檢查人員表示，按照 《公布辦法》第九條規(guī)定，Q房地產(chǎn)公司及時補繳稅款后，經(jīng)過審核，稅務(wù)機關(guān)可以停止公告，并將情況通知相關(guān)部門停止實施聯(lián)合懲戒。隨后，Q公司依照稅務(wù)機關(guān)處理決定如數(shù)補繳了稅款、滯納金和罰款，該企業(yè)負責(zé)人向檢查人員表示，為使企業(yè)發(fā)展不走彎路，今后一定依法納稅，珍視企業(yè)納稅信用。
稅案評析
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海南省國稅局稽查局檢查三科科長 林明聰
本案是一起房地產(chǎn)企業(yè)虛增建安成本偷逃企業(yè)所得稅案件。涉案企業(yè)與為其提供裝修服務(wù)的裝修公司串通，通過虛增精裝修成本、多結(jié)轉(zhuǎn)已售面積成本等方式偷逃稅款，違法手段隱蔽，具有一定行業(yè)典型性。
本案的查辦過程及企業(yè)的違法手段，對于稅務(wù)機關(guān)今后加強行業(yè)管理，堵塞征管漏洞，具有一定借鑒和參考作用，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)從以下方面入手，進一步加強房地產(chǎn)企業(yè)監(jiān)管。
加強第三方信息采集力度，并以此為基礎(chǔ)分類建立數(shù)據(jù)分析模型，以進一步提高行業(yè)監(jiān)控能力。為此，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)與房管、國土、住建、工商等部門進一步加強協(xié)作，及時采集網(wǎng)簽信息、土地信息、企業(yè)施工信息、項目竣工備案信息和項目權(quán)屬變更等數(shù)據(jù)信息。與此同時，應(yīng)根據(jù)征管需要構(gòu)建企業(yè)經(jīng)營收入分析模型，結(jié)合網(wǎng)簽信息、竣工備案信息、權(quán)屬變更信息和企業(yè)貨幣資金增量等數(shù)據(jù)，分析企業(yè)收入變化動態(tài)；應(yīng)構(gòu)建成本費用分析模型，結(jié)合本地區(qū)公布的房產(chǎn)造價信息、土地流轉(zhuǎn)信息及企業(yè)財務(wù)數(shù)據(jù)，對企業(yè)開展費用成本疑點分析。通過有效利用征管信息和第三方數(shù)據(jù)，利用數(shù)據(jù)模型加強風(fēng)險分析，及時識別企業(yè)涉稅疑點。
應(yīng)加強基礎(chǔ)管理，通過建立房產(chǎn)企業(yè)項目臺賬制度等，對企業(yè)項目實施全程跟蹤管理。其一，應(yīng)加強房地產(chǎn)項目建設(shè)進度核查，對項目完工情況、竣工備案情況、預(yù)售情況以及交房情況、入住情況實施全程跟蹤管理。其二，強化房地產(chǎn)企業(yè)項目實地核查工作，對項目布局、實際建設(shè)情況、入住情況進行跟蹤管理。征管人員通過掌握項目建設(shè)實際情況和具體數(shù)據(jù)，并將其與房地產(chǎn)企業(yè)申報信息、第三方采集數(shù)據(jù)進行比對分析，以及時發(fā)現(xiàn)企業(yè)申報問題，有效避免因企業(yè)項目建設(shè)周期長、稅企信息不對稱而發(fā)生的漏征漏管問題。其三，應(yīng)針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收入確認和成本歸集方面易發(fā)生涉稅風(fēng)險的特點，幫助企業(yè)加強財務(wù)核算，加大納稅輔導(dǎo)力度，加強企業(yè)相關(guān)稅費的預(yù)繳、匯算清繳等工作，督促企業(yè)及時確認收入，足額繳納稅款，防范征收環(huán)節(jié)稅收風(fēng)險。
作者：高杰 甘露 曲易伸
來源：中國稅務(wù)報
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