房企回遷房的會(huì)計(jì)處理和涉稅事項(xiàng)分析
云南百滇稅務(wù)師事務(wù)所有限公司 2018-05-31
| 重磅：點(diǎn)擊鏈接下載 《企業(yè)重組和資本交易稅收實(shí)務(wù)研究總結(jié) 萬(wàn)偉華◎編著 第一次全面修訂版 約186萬(wàn)字 解讀政策背后的“稅收邏輯”》 |
?
房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，經(jīng)常會(huì)遇到用建造的本項(xiàng)目房產(chǎn)安置回遷戶的問(wèn)題，在土地增值稅、企業(yè)所得稅、增值稅方面有哪些規(guī)定呢，現(xiàn)對(duì)有關(guān)政策進(jìn)行一下梳理。
一、土地增值稅的規(guī)定
1.《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2010]220號(hào)）第六條的規(guī)定如下：
房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
2.《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定如下：
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認(rèn)：按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。
二、增值稅的規(guī)定
1.財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件第十四條有關(guān)需視同銷售繳納增值稅的規(guī)定：?jiǎn)挝换蛘邆€(gè)人向其他單位或者個(gè)人無(wú)償轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外。
2.《河北省國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于全面推開營(yíng)改增有關(guān)政策問(wèn)題的解答（之八）》第十一條的規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以自己名義立項(xiàng)，開發(fā)回遷房并向被拆遷業(yè)主無(wú)償轉(zhuǎn)讓回遷房所有權(quán)的行為，按照《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第十四條之規(guī)定，視同銷售不動(dòng)產(chǎn)征收增值稅。區(qū)分以下兩種情形：
（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在承擔(dān)土地出讓價(jià)款的土地上開發(fā)回遷房并向被拆遷業(yè)主無(wú)償轉(zhuǎn)讓回遷房所有權(quán)的，其銷售額按下列方法和順序確定：
a.按照本企業(yè)最近時(shí)期銷售同類房產(chǎn)的平均價(jià)格確定。
b.按照其他房地產(chǎn)企業(yè)最近時(shí)期銷售同類房產(chǎn)的平均價(jià)格確定。
（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在不承擔(dān)土地出讓價(jià)款的土地上開發(fā)回遷房并向 被拆遷業(yè)主無(wú)償轉(zhuǎn)讓回遷房所有權(quán)的，其銷售額按組成計(jì)稅價(jià)格確定。組成計(jì)稅價(jià)格公式為：組成計(jì)稅價(jià)格=成本×（1+成本利潤(rùn)率）
成本利潤(rùn)率在國(guó)家稅務(wù)總局未發(fā)布之前，暫按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)）中有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)視同銷售成本利潤(rùn)率的相關(guān)規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%，具體比例由各市國(guó)稅局確定。
公式中成本不包含土地成本。
三、企業(yè)所得稅的規(guī)定
國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)第七條的規(guī)定：企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的方法和順序?yàn)椋?/span>
1.按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定；
2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定；
綜上所述，該行為在土地增值稅、企業(yè)所得稅、增值稅方面均需做視同銷售處理，因土地增值稅有加計(jì)扣除的規(guī)定，對(duì)土地增值稅有較大影響。
下面來(lái)舉例就房企回遷房的會(huì)計(jì)處理和涉稅事項(xiàng)簡(jiǎn)要分析。
某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)項(xiàng)目占地20000平米，建筑面積50000平米，土地成本已發(fā)生貨幣性支出8000萬(wàn)元，其中支付土地價(jià)款6000萬(wàn)元，拆遷貨幣補(bǔ)償2000萬(wàn)元。另外，在本項(xiàng)目中，需要按照1∶1的比例，與拆遷戶兌現(xiàn)回遷房40套（平均每套100㎡）；建造成本12000萬(wàn)元，項(xiàng)目平均售價(jià)1.25萬(wàn)元/平米（不含稅）。不考慮其他費(fèi)用，如何進(jìn)行回遷房相關(guān)是會(huì)計(jì)處理和稅務(wù)處理。
1、 會(huì)計(jì)處理
支付土地貨幣性成本：
DR：開發(fā)成本-土地及拆遷補(bǔ)償 8000
CR：銀行存款 8000
支付建造成本：
DR：開發(fā)成本-建安費(fèi)用等 12000
CR：銀行存款 12000
確認(rèn)拆遷安置成本：
（4000*1.25）=5000
DR：開發(fā)成本-土地及拆遷補(bǔ)償 5000
CR：營(yíng)業(yè)收入 5000
開發(fā)成本=8000+12000+5000=25000
單方成本=25000/50000=0.5
2、 增值稅（簡(jiǎn)易征收為例）
“營(yíng)改增”后回遷房作為非貨幣性交易，即按“以房換地”處理，需要繳納增值稅。但計(jì)稅依據(jù)的一直沒(méi)有統(tǒng)一的文件規(guī)范，實(shí)務(wù)中都是沿用原營(yíng)業(yè)稅的處理方法。
計(jì)稅依據(jù)按“組成計(jì)稅價(jià)格=成本×（1+成本利潤(rùn)率），成本利潤(rùn)率一般是10%，成本是不含土地的建造成本。
應(yīng)交增值稅=建造成本*（1+10%）*5%
=12000/50000*4000*1.1*5%
=52.80
3、 企業(yè)所得稅
根據(jù)國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)文件第七條的規(guī)定，企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)。
確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的方法和順序?yàn)椋?/span>
①按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定。
②由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定。
③按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。
應(yīng)交企業(yè)所得稅=（公允價(jià)格-計(jì)稅成本）*25%
=（1.25*4000-0.5*4000）*25%
=750
4、 土地增值稅
國(guó)稅函[2010]220號(hào)第六條規(guī)定：房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入。
而國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)文件第三條第（一）款是這樣規(guī)定的：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：
1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；
2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。
應(yīng)交土增稅=（1.25*4000-0.5*4000*1.3）*40%-0.5*4000*1.3*5%
=830
5、 契稅（整體）
財(cái)稅[2004]134號(hào)第一條規(guī)定：出讓國(guó)有土地使用權(quán)的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。
（一）以協(xié)議方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為成交價(jià)格。成交價(jià)格包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。
（二）以競(jìng)價(jià)方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格，一般應(yīng)確定為競(jìng)價(jià)的成交價(jià)格，土地出讓金、市政建設(shè)配套費(fèi)以及各種補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)。
應(yīng)交契稅=（8000+5000）*0.03=390
為了簡(jiǎn)便一些，計(jì)算方法和順序與實(shí)務(wù)中有些差別，但基本說(shuō)清了回遷房的處理方式，有不同意見歡迎討論。
版權(quán)聲明：本文整理自網(wǎng)絡(luò)
欲了解我們的服務(wù)或更多的稅收政策信息，敬請(qǐng)聯(lián)系我們（13700683513 萬(wàn)偉華，或添加微信）。
本文內(nèi)容僅供一般參考用，并非旨在成為可依賴的會(huì)計(jì)、稅務(wù)或其他專業(yè)意見。我們不能保證這些資料在日后仍然準(zhǔn)確。任何人士不應(yīng)在沒(méi)有詳細(xì)考慮相關(guān)的情況及獲取適當(dāng)?shù)膶I(yè)意見下依據(jù)所載內(nèi)容行事。本文所有提供的內(nèi)容均不應(yīng)被視為正式的審計(jì)、會(huì)計(jì)、稅務(wù)或其他建議，我們不對(duì)任何方因使用本文內(nèi)容而導(dǎo)致的任何損失承擔(dān)責(zé)任。
本網(wǎng)站原創(chuàng)的文章未經(jīng)許可，禁止進(jìn)行轉(zhuǎn)載、摘編、復(fù)制及建立鏡像等任何使用。本網(wǎng)站所轉(zhuǎn)載的文章，僅供學(xué)術(shù)交流之目的，文章或資料的原文版權(quán)歸原作者或原版權(quán)人所有。文章如涉及版權(quán)問(wèn)題，請(qǐng)聯(lián)系我們（13700683513、79151893@qq.com 請(qǐng)附上文章鏈接），我們會(huì)盡快刪除。
微信掃一掃關(guān)注我們的微信公眾號(hào)
滇公網(wǎng)安備 53010202000370號(hào)