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國(guó)家稅務(wù)總局江門市稅務(wù)局2018年第3號(hào)
為進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范江門市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算管理，我局制定了《江門市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算管理辦法》?，F(xiàn)予以公布，自2018年8月10日起施行?！蛾P(guān)于印發(fā)江門市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算辦法的通知》（江地稅發(fā)〔2007〕94號(hào)）同時(shí)廢止。
特此公告。
附件：1.江門市土地增值稅清算申報(bào)資料清單
2.江門市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程造價(jià)數(shù)據(jù)采集表
3.土地增值稅核定征收稅務(wù)事項(xiàng)告知書(shū)（一）
4.土地增值稅核定征收稅務(wù)事項(xiàng)告知書(shū)（二）
5.土地增值稅核定征收決定書(shū)（一）
6.土地增值稅核定征收決定書(shū)（二）
國(guó)家稅務(wù)總局江門市稅務(wù)局
2018年7月9日
江門市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算管理辦法
第一章 總則
第一條 為了加強(qiáng)土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào))、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)）、《廣東省地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布<廣東省地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程（暫行）>的公告》（廣東省地方稅務(wù)局公告2014年第3號(hào)）等有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。
第二條 從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人（下稱“納稅人”）進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的土地增值稅清算和相關(guān)管理工作，適用本辦法。
納稅人轉(zhuǎn)讓不屬于自行開(kāi)發(fā)建設(shè)的地上建筑物及其附著物參照《江門市地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布<非從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物土地增值稅征收管理規(guī)程>的公告》（江門市地方稅務(wù)局公告2015年第3號(hào)）有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第三條 本辦法所稱土地增值稅清算（下稱“清算”），是指納稅人符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定和主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求，計(jì)算房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫(xiě)《土地增值稅納稅申報(bào)表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。
第四條 土地增值稅的清算主體是納稅人，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)土地增值稅清算的受理和審核。納稅人應(yīng)按規(guī)定辦理項(xiàng)目登記、報(bào)送涉稅資料、如實(shí)申報(bào)應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，保證清算申報(bào)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性、合理性及相關(guān)性。
第二章 項(xiàng)目管理
第五條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)以國(guó)家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，原則上以規(guī)劃建設(shè)部門修建性詳細(xì)規(guī)劃批準(zhǔn)文件確定的分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為清算單位。
第六條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的日常稅收征管，實(shí)施項(xiàng)目管理。納稅人應(yīng)將取得土地、項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、銷（預(yù)）售、竣工驗(yàn)收、工程結(jié)算、項(xiàng)目清盤等資料按取得時(shí)間順序及時(shí)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送。
第七條 納稅人應(yīng)當(dāng)按照財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度的要求，做好項(xiàng)目財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算工作。納稅人分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，以土地增值稅項(xiàng)目登記的項(xiàng)目為單位，分別核算和歸集收入、成本和費(fèi)用。同一個(gè)項(xiàng)目既建造普通住宅，又建造非普通住宅、其他類型房地產(chǎn)的，應(yīng)分別計(jì)算增值額、增值率，分別清算土地增值稅。
普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)按省政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，具體為：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上（含1.0）、單套住房套內(nèi)建筑面積120平方米以下（含120平方米）或單套建筑面積144平方米以下（含144平方米）、實(shí)際成交價(jià)格低于當(dāng)?shù)卣嫉耐谧》科骄灰變r(jià)格1.44倍以下。
第八條 納稅人開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目或者分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)按項(xiàng)目或按分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分別開(kāi)具發(fā)票，開(kāi)具增值稅發(fā)票時(shí)，在“貨物或應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)名稱”欄應(yīng)規(guī)范填寫(xiě)房地產(chǎn)項(xiàng)目名稱，在發(fā)票的備注欄應(yīng)注明“合同編號(hào)和合同金額”等內(nèi)容。
營(yíng)改增后，納稅人取得建筑安裝服務(wù)的增值稅發(fā)票，備注欄應(yīng)注明“項(xiàng)目地址、項(xiàng)目名稱、土地增值稅項(xiàng)目編號(hào)、扣除項(xiàng)目類型”?？鄢?xiàng)目類型是指本辦法第二十六條第二項(xiàng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的分類。
本辦法施行前已開(kāi)具或取得的增值稅發(fā)票符合原發(fā)票開(kāi)具要求的，允許計(jì)入土地增值稅扣除項(xiàng)目金額。
第九條 納稅人應(yīng)在取得土地使用權(quán)并獲得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工許可之日起30日內(nèi)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送《土地增值稅項(xiàng)目登記表（從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人適用）》。
納稅人取得下列書(shū)面文件之日起30日內(nèi)，應(yīng)在國(guó)家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局土地增值稅管理系統(tǒng)填報(bào)完整、真實(shí)的信息資料，按照《江門市土地增值稅清算申報(bào)資料清單》（附件1，下稱“資料清單”）要求分類歸集整理裝訂成冊(cè)留置備查，在土地增值稅清算申報(bào)時(shí)一并報(bào)送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)：
（一）納稅人以出讓、轉(zhuǎn)讓、接受作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)及其他方式取得土地使用權(quán)的證明。
（二）土地使用權(quán)屬證明及紅線圖。
（三）項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)或規(guī)劃要點(diǎn)。
（四）建設(shè)用地規(guī)劃許可證、修建性詳細(xì)規(guī)劃和建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案總平面圖。
（五）建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
（六）建筑工程施工許可證。
（七）工程造價(jià)預(yù)算書(shū)。
（八）商品房銷（預(yù)）售許可證。
（九）房屋測(cè)繪報(bào)告及測(cè)繪面積表。
（十）竣工備案表、竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。
（十一）公共配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)歸屬資料。
（十二）建筑工程施工合同。
（十三）工程造價(jià)情況備案表、工程量清單、建筑工程造價(jià)結(jié)（決）算書(shū)。
（十四）成本對(duì)象確定原則專項(xiàng)報(bào)告。納稅人應(yīng)依據(jù)計(jì)稅成本對(duì)象確定原則確定已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本對(duì)象，并就確定原則、依據(jù)，共同成本分配原則、方法，以及開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本情況、開(kāi)發(fā)計(jì)劃等出具的專項(xiàng)報(bào)告。
（十五）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提交的其他資料。
因特殊原因不能提供上述資料的，納稅人應(yīng)出具書(shū)面說(shuō)明，并附上相關(guān)資料。
第十條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度，輔導(dǎo)、督促納稅人登錄國(guó)家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局土地增值稅管理系統(tǒng)按時(shí)錄入數(shù)據(jù)，對(duì)項(xiàng)目管理資料不完備的納稅人送達(dá)《稅務(wù)事項(xiàng)告知書(shū)》，要求在15日內(nèi)完成補(bǔ)錄。
第三章 清算申報(bào)與受理
第十一條 納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算：
（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；
（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；
（三）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。
第十二條 對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：
（一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
（二）取得最后一份預(yù)售（銷售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
（三）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有根據(jù)認(rèn)為納稅人有逃避納稅義務(wù)行為，可能造成稅款流失，經(jīng)縣以上稅務(wù)局局長(zhǎng)批準(zhǔn)的。
第十三條 本辦法所稱竣工，是指其開(kāi)發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一：
（一）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案（具體表現(xiàn)為竣工驗(yàn)收備案表、竣工驗(yàn)收備案報(bào)告）。
（二）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)始投入使用,包括企業(yè)自用、出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品或?qū)㈤_(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)始交付購(gòu)買方。
（三）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。
第十四條 納稅人應(yīng)在清算申報(bào)期限內(nèi)辦理清算申報(bào)手續(xù)：
（一）納稅人開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目符合本辦法第十一條應(yīng)清算條件的，應(yīng)當(dāng)在清算條件滿足之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算申報(bào)手續(xù)。
納稅人開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目符合本辦法第十二條可清算條件且主管稅務(wù)機(jī)關(guān)送達(dá)《土地增值稅清算通知書(shū)》的，應(yīng)當(dāng)在收到通知書(shū)之日起90日內(nèi)，到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算申報(bào)手續(xù)。
（二）納稅人在規(guī)定申報(bào)期限屆滿仍未辦理清算申報(bào)的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)出稅務(wù)事項(xiàng)通知書(shū)，責(zé)令納稅人30日內(nèi)辦理清算申報(bào)。逾期仍未申報(bào)、拒不申報(bào)的，依照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則等規(guī)定處理。
第十五條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目清算所屬期起始日期為項(xiàng)目預(yù)征開(kāi)始的時(shí)間。納稅人清算申報(bào)所屬期的截至日期是主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定（通知）申報(bào)期限的最后一日（應(yīng)清算項(xiàng)目達(dá)到清算條件起90日的最后一日，可清算項(xiàng)目主管稅務(wù)機(jī)關(guān)通知書(shū)送達(dá)起90日的最后一日）。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在征收系統(tǒng)清算申報(bào)所屬期的截至日期是發(fā)出決定書(shū)時(shí)已預(yù)征土地增值稅所屬期的月末最后一日。
第十六條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)收到納稅人清算資料后，對(duì)符合清算條件的項(xiàng)目，且報(bào)送的清算資料完備的，予以受理。
納稅人符合清算條件，但報(bào)送的清算資料不全的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)發(fā)出限期提供資料通知書(shū)，通知納稅人在限期（原則上不超過(guò)15日）內(nèi)補(bǔ)全清算資料：
（一）納稅人在限期內(nèi)補(bǔ)齊全部資料的，可以受理。
（二）在限期內(nèi)補(bǔ)齊關(guān)鍵資料（如影響收入、扣除項(xiàng)目金額確定的資料），經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的，可以受理。
（三）逾期未能補(bǔ)齊關(guān)鍵資料，由納稅人書(shū)面確認(rèn)，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)調(diào)查取證，確因客觀原因造成資料難以補(bǔ)齊的，可以受理。
第十七條 納稅人辦理清算申報(bào)手續(xù)，在國(guó)家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局土地增值稅管理系統(tǒng)上傳清算申報(bào)表及其附表，結(jié)合本辦法第九條規(guī)定的資料要求，提交清算書(shū)證資料。書(shū)證資料均須加蓋公章并標(biāo)注頁(yè)碼，附《資料清單》，《資料清單》應(yīng)填報(bào)“是否報(bào)送”、“頁(yè)數(shù)”，在備注欄說(shuō)明有關(guān)情況。提交書(shū)證資料時(shí)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)和納稅人雙方必須辦理資料清點(diǎn)及簽收手續(xù)。
第四章 清算審核
第一節(jié) 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)職責(zé)
第十八條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)受理房地產(chǎn)項(xiàng)目土地增值稅清算申報(bào)、審核和制發(fā)《土地增值稅清算決定書(shū)》等稅務(wù)文書(shū)送達(dá)納稅人。
主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)對(duì)審核中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題與納稅人進(jìn)行意見(jiàn)交換，對(duì)調(diào)整的事項(xiàng)說(shuō)明理由。
第十九條 項(xiàng)目清算資料納入稅收征管檔案管理，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)做好紙質(zhì)資料歸檔和電子文檔歸檔工作。清算資料電子底冊(cè)由專人負(fù)責(zé)備份保管，保管人員變動(dòng)需做好交接工作。
第二十條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)在項(xiàng)目清算受理之日起180日內(nèi)完成清算審核，作出清算結(jié)論。如確有困難的，經(jīng)縣級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，可延期90日完成。如有特殊情況的，經(jīng)地級(jí)以上市稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，可再延期90日完成，并書(shū)面告知納稅人。
第二節(jié) 清算項(xiàng)目收入的審核
第二十一條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。
有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益是指納稅人因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收取的違約金、定金、賠償金、分期付款（延期付款）利息等。
因房地產(chǎn)購(gòu)買方違約，導(dǎo)致房地產(chǎn)未能轉(zhuǎn)讓，納稅人取得的定金、違約金、賠償金不作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益，不確認(rèn)為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。
主管稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)納稅人報(bào)送的清算資料，結(jié)合增值稅納稅申報(bào)表及附件、房地產(chǎn)專用發(fā)票、商品房預(yù)售（銷售）許可證、房屋測(cè)量成果報(bào)告書(shū)等資料，審核房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。
第二十二條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格明顯偏低的，可要求納稅人提供書(shū)面說(shuō)明。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格（不含稅價(jià)，下同），又無(wú)正當(dāng)理由的，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算收入。房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格可由納稅人委托政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定。房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格須經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。
第二十三條 非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定：
（一）納稅人將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認(rèn)：
1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；
2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。
（二）納稅人將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途，產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移的，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。
第二十四條 營(yíng)改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入為不含增值稅。
（一）適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額。
（二）適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。
第二十五條 納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：
土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款
第三節(jié) 清算項(xiàng)目扣除項(xiàng)目金額的審核
第二十六條 土地增值稅扣除項(xiàng)目審核的內(nèi)容包括：
（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。
（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。
（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。
（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。
（五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。
（六）代收費(fèi)用。
第二十七條 與清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額必須符合下列要求：
（一）經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)必須是真實(shí)發(fā)生的。
（二）扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確在各扣除項(xiàng)目中分別歸集，不得混淆。
（三）對(duì)同一類事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會(huì)計(jì)政策或處理方法。會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。
（四）除另有規(guī)定外，扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，是在清算項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中直接發(fā)生或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟膶?shí)際支出，并須提供合法有效憑證，不能提供的不予扣除。
本辦法所稱合法有效憑證，包括：
1.支付給境內(nèi)單位或個(gè)人的款項(xiàng)，且該行為屬于營(yíng)業(yè)稅或者增值稅征收范圍的，以該單位或個(gè)人開(kāi)具的發(fā)票為合法有效憑證；
2.支付的行政事業(yè)性收費(fèi)或政府性基金，以開(kāi)具的省以上（含省級(jí)）財(cái)政部門監(jiān)（?。┲频呢?cái)政票據(jù)為合法有效憑證；
3.支付給境外單位或個(gè)人的款項(xiàng)，以境外單位或個(gè)人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)簽收單據(jù)有疑問(wèn)，可按主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供境外公證機(jī)構(gòu)的確認(rèn)證明的；
4.會(huì)計(jì)賬簿及銀行付款憑證；
5.合法經(jīng)濟(jì)合同及有關(guān)協(xié)議；
6.其他合法有效憑證。
第二十八條 納稅人分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目或者同一清算項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)，其土地和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本按照清算單位或房地產(chǎn)類型核算直接歸集。
無(wú)法按照清算單位或房地產(chǎn)項(xiàng)目不同類型直接歸集的，納稅人按以下原則計(jì)算歸集：
（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額原則上按照土地面積比例分?jǐn)偂o(wú)法按照土地面積比例分?jǐn)偟?，按照可售建筑面積比例分?jǐn)?。?duì)同一清算項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，可按以下方法處理：
1.按可售建筑面積比例在能夠辦理權(quán)屬登記手續(xù)的建筑物及其附著物之間進(jìn)行分?jǐn)偂?/span>
2.將取得土地使用權(quán)所支付的金額全部分?jǐn)傊劣?jì)入容積率部分的可售建筑面積中，對(duì)不計(jì)容積率的地下車位（含人防）、架空層等不計(jì)算分?jǐn)側(cè)〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額。
（二）建筑安裝工程費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用原則上按可售建筑面積比例計(jì)算分?jǐn)?。無(wú)法按照可售建筑面積比例計(jì)算分?jǐn)偟模赐恋孛娣e比例計(jì)算分?jǐn)偂?/span>
（三）其他合理的分配方法。
上述歸集方法確定后不作調(diào)整。
第二十九條 取得土地使用權(quán)所支付金額扣除的審核方法：
（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，提供由財(cái)政部門監(jiān)（?。┲频氖論?jù)，并注明土地價(jià)款項(xiàng)目名稱，以其記載金額作為扣除金額。
出讓土地統(tǒng)一實(shí)行招、拍、掛前，納稅人以出讓方式取得土地使用權(quán)，已支付土地使用權(quán)出讓金但未取得有關(guān)資料證明的，納稅人向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)遞交報(bào)告并同時(shí)符合以下兩個(gè)條件的，經(jīng)上一級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)集體審議確定后，可給予扣除：
1.土地出讓合同或市（鎮(zhèn)）級(jí)政府有關(guān)部門的證明資料；
2.實(shí)際支付憑證，如無(wú)原件需提供加蓋國(guó)土部門證明專用章的復(fù)印件。
（二）以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金，按上述方法進(jìn)行審核是否準(zhǔn)予扣除。
（三）以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，須提供土地合法有效憑證方可扣除。合法有效憑證包括轉(zhuǎn)讓合同、購(gòu)入發(fā)票、法院判決書(shū)、裁定書(shū)、生效的調(diào)解書(shū)，以及仲裁裁決書(shū)、公證債權(quán)文書(shū)。
（四）以投資入股方式取得土地使用權(quán)的，如在投資入股環(huán)節(jié)按規(guī)定免征土地增值稅的，被投資企業(yè)在土地增值稅清算時(shí)，應(yīng)以入股投資者原取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用作為其取得土地使用權(quán)所支付的金額據(jù)予扣除；如在投資入股環(huán)節(jié)入股投資者已按規(guī)定繳納土地增值稅的，以其計(jì)稅價(jià)格作為被投資企業(yè)取得土地使用權(quán)所支付的金額據(jù)予扣除。
（五）以合并或分立方式取得土地使用權(quán)的，如在企業(yè)合并或分立環(huán)節(jié)已按規(guī)定免征土地增值稅的，合并或分立后企業(yè)在土地增值稅清算時(shí)，應(yīng)以原企業(yè)在合并或分立前取得該宗土地的土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，作為合并或分立后企業(yè)取得土地使用權(quán)所支付的金額據(jù)予扣除；如在企業(yè)合并或分立環(huán)節(jié)原企業(yè)已按規(guī)定繳納土地增值稅的，以其計(jì)稅價(jià)格作為合并或分立后企業(yè)取得土地使用權(quán)所支付的金額據(jù)予扣除。
第三十條 納稅人為取得土地使用權(quán)所繳納的契稅計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”，予以扣除。
對(duì)納稅人因容積率調(diào)整、延長(zhǎng)土地使用年限、轉(zhuǎn)變土地功能等原因補(bǔ)繳的土地出讓金及契稅，予以扣除。
納稅人因逾期支付土地出讓金等原因支付的罰款、滯納金、利息以及因逾期開(kāi)發(fā)支付的土地閑置費(fèi)等款項(xiàng)，不予作為“取得土地使用權(quán)所支付的金額”扣除。
第三十一條 對(duì)土地出讓合同明確需要配建政府工程取得的土地使用權(quán)，其發(fā)生的成本支出和補(bǔ)繳的契稅根據(jù)工程決（結(jié)）算資料和完稅憑證計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”扣除。
第三十二條 支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款，拆遷（回遷）合同和簽收花名冊(cè)或簽收憑證應(yīng)當(dāng)一一對(duì)應(yīng)。
納稅人用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按照本辦法第二十三條第一項(xiàng)規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。納稅人支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)?；剡w戶支付給納稅人的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
納稅人采取異地安置，異地安置的房產(chǎn)屬于自行開(kāi)發(fā)建造的，按照本辦法第二十三條第一項(xiàng)規(guī)定確認(rèn)收入，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。異地安置的房屋屬于購(gòu)入的，以實(shí)際支付的購(gòu)房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
貨幣安置拆遷的，憑合法有效憑證計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
第三十三條 建筑安裝工程費(fèi)實(shí)際發(fā)生額應(yīng)當(dāng)與工程結(jié)（決）算報(bào)告、審計(jì)報(bào)告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符，并已取得合法有效憑證。
納稅人在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定扣留的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，取得建筑安裝施工企業(yè)開(kāi)具符合要求的發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未取得發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不予扣除。對(duì)于超過(guò)質(zhì)保期未支付的質(zhì)保金，又無(wú)正當(dāng)理由的，不予扣除。
第三十四條 裝修支出扣除項(xiàng)目的審核內(nèi)容：
（一）納稅人不得虛構(gòu)裝修業(yè)務(wù)、虛列裝修費(fèi)用。
（二）納稅人銷售已裝修的房屋，應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)買賣合同中明確約定，其實(shí)際發(fā)生的合理的裝修費(fèi)用計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。
（三）納稅人在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)所在地以外單獨(dú)建造樣板房的，其建造成本和裝修費(fèi)用不計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。項(xiàng)目規(guī)劃用地以外建造的臨時(shí)售樓處所發(fā)生的費(fèi)用和裝修費(fèi)用以及利用開(kāi)發(fā)產(chǎn)品作為臨時(shí)售樓處所發(fā)生的裝修支出，不予作為開(kāi)發(fā)成本扣除。
第三十五條 公共配套設(shè)施包括納稅人開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，其成本費(fèi)用按以下原則處理：
（一）建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，符合下列條件之一的，其成本、費(fèi)用可以扣除：
1.《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》等相關(guān)規(guī)定已明確為全體業(yè)主共有的；
2.國(guó)土房管部門出具證明材料證明為全體業(yè)主共有的；
3.經(jīng)業(yè)主委員會(huì)書(shū)面說(shuō)明由全體業(yè)主共有的；
4.因業(yè)主委員會(huì)尚未成立、無(wú)法辦理移交手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)提交書(shū)面說(shuō)明、納稅人董事會(huì)決議以及在江門市主流媒體刊登公告的報(bào)樣。
（二）建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，符合下列條件之一的，其成本、費(fèi)用可以扣除：
1.納稅人與政府、公用事業(yè)部門簽訂了移交文書(shū)；
2.屬于政府、公用事業(yè)單位原因不能及時(shí)接收的，接收單位或者政府部門出具相關(guān)證明。
（三）除另有規(guī)定外，預(yù)提的公共配套設(shè)施成本費(fèi)用不允許扣除。
（四）符合本條第一項(xiàng)、第二項(xiàng)規(guī)定，屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，由于分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)間不一致等原因，可售總建筑面積未能確定，清算時(shí)無(wú)法按照可售總建筑面積分?jǐn)偣餐杀举M(fèi)用的，按以下辦法計(jì)算清算項(xiàng)目扣除的公共配套設(shè)施費(fèi)：
1.在部分公共配套設(shè)施已建設(shè)、費(fèi)用已實(shí)際發(fā)生并已取得合法有效憑證的情況下，可按照各分期清算項(xiàng)目可售建筑面積占規(guī)劃部門修建性詳細(xì)規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)明的住宅、商業(yè)、地下建筑三者建筑面積之和的比例計(jì)算；
2.已實(shí)際發(fā)生成本費(fèi)用未在已清算項(xiàng)目列入扣除金額，在后續(xù)分期項(xiàng)目清算時(shí)：可售總建筑面積未確定的，清算項(xiàng)目可扣除的公共配套設(shè)施費(fèi)參照本項(xiàng)第一目的計(jì)算方式計(jì)算，住宅、商業(yè)、地下建筑三者建筑面積之和減除已清算項(xiàng)目建筑面積；可售總建筑面積已確定的，則應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目（不含已清算項(xiàng)目）可售總建筑面積的比例計(jì)算；
3.最后一期項(xiàng)目可扣除的成本費(fèi)用為已實(shí)際發(fā)生成本費(fèi)用減去已扣除成本費(fèi)用。后續(xù)建設(shè)公共配套設(shè)施的成本費(fèi)用不在已清算的分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偂?/span>
（五）納稅人自用或?qū)⒐才涮自O(shè)施用于出租等商業(yè)用途的，不予扣除相應(yīng)的成本費(fèi)用。
清算時(shí)已將公共配套設(shè)施的成本計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，后經(jīng)規(guī)劃等部門批準(zhǔn)，辦理權(quán)屬登記手續(xù)并對(duì)外轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)單獨(dú)計(jì)算土地增值稅，其成本不得重復(fù)扣除。
（六）不能辦理權(quán)屬登記手續(xù)的地下車位（含人防）不分?jǐn)側(cè)〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額。
（七）不計(jì)容積率的架空層等設(shè)施不分?jǐn)側(cè)〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額。
第三十六條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在建設(shè)過(guò)程當(dāng)中，由于工程技術(shù)和物料特殊、施工質(zhì)量等原因，造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本偏高或者發(fā)生重復(fù)費(fèi)用的，應(yīng)在施工前將有關(guān)情況報(bào)告主管稅務(wù)機(jī)關(guān)，說(shuō)明特殊工程的必要性和可行性、問(wèn)題工程的進(jìn)度與結(jié)算成本、重復(fù)工程預(yù)算和工程責(zé)任情況等，并提供佐證材料，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)確認(rèn)的，其成本費(fèi)用允許扣除。
第三十七條 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是納稅人直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用。行政管理部門、財(cái)務(wù)部門或銷售部門等發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用或銷售費(fèi)用以及行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用不得列入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。
第三十八條 審核房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除：
（一）金融機(jī)構(gòu)，是指取得中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)放的允許進(jìn)行金融貸款業(yè)務(wù)許可證的金融單位。
（二）審核納稅人是否將利息支出從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中調(diào)整至房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。
（三）納稅人據(jù)實(shí)列支利息支出的，審核其提供的貸款合同、利息結(jié)算單據(jù)或發(fā)票的完整性、真實(shí)性。
（四）納稅人向金融機(jī)構(gòu)支付的財(cái)務(wù)咨詢費(fèi)等非利息性質(zhì)的款項(xiàng)以及因逾期還款，金融機(jī)構(gòu)收取的超過(guò)貸款期限的利息、罰息等款項(xiàng)，不得作為利息支出扣除。
（五）全部使用自有資金、沒(méi)有利息支出的以及不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的10%計(jì)算扣除。
第三十九條 對(duì)于縣級(jí)以上人民政府要求納稅人在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，代收費(fèi)用并入房?jī)r(jià)向購(gòu)買方一并收取的，可將代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不得作為加計(jì)扣除的基數(shù)。
代收費(fèi)用在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取且未計(jì)入房地產(chǎn)價(jià)格的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計(jì)算增值額時(shí)不計(jì)入扣除項(xiàng)目金額。
第四十條 審核與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金扣除：
（一）營(yíng)改增后，計(jì)算土地增值稅增值額的扣除項(xiàng)目中“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”不包括增值稅。
（二）營(yíng)改增后，納稅人實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅（下稱“城建稅”）、教育費(fèi)附加，凡能夠按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，允許據(jù)實(shí)扣除。凡不能按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，則按該清算項(xiàng)目預(yù)繳增值稅時(shí)實(shí)際繳納的城建稅、教育費(fèi)附加扣除。
第四十一條 涉及關(guān)聯(lián)企業(yè)業(yè)務(wù)往來(lái)的，應(yīng)重點(diǎn)審核關(guān)聯(lián)企業(yè)交易是否按照公允價(jià)值和營(yíng)業(yè)常規(guī)進(jìn)行業(yè)務(wù)往來(lái)。審核納稅人大額應(yīng)收、應(yīng)付款余額以及發(fā)生額，審核其交易行為是否真實(shí)，是否存在隱瞞收入、虛列成本費(fèi)用的情形。
第四節(jié) 應(yīng)補(bǔ)（退）土地增值稅的計(jì)算審核
第四十二條 增值額的計(jì)算
增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額-扣除項(xiàng)目金額
第四十三條 增值率（增值額與扣除項(xiàng)目金額之比）的計(jì)算
增值率=增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100%
第四十四條 應(yīng)繳土地增值稅稅額的計(jì)算
計(jì)算應(yīng)繳土地增值稅稅額（下稱“應(yīng)繳稅額”），按增值額乘以適用稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)方法計(jì)算，具體公式如下：
（一）增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％
應(yīng)繳稅額=增值額×30％
（二）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％，未超過(guò)100％的
應(yīng)繳稅額＝增值額×40％－扣除項(xiàng)目金額×5％
（三）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％，未超過(guò)200％的
應(yīng)繳稅額=增值額×50％－扣除項(xiàng)目金額×15％
（四）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％
應(yīng)繳稅額=增值額×60％－扣除項(xiàng)目金額×35％
公式中的5％、15％、35％為速算扣除系數(shù)。
第四十五條 清算應(yīng)補(bǔ)（退）土地增值稅稅額
清算應(yīng)補(bǔ)（退）土地增值稅稅額=應(yīng)繳稅額－減免稅額-已（預(yù)）繳土地增值稅稅額
第四十六條 納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20％的，免征土地增值稅。
第五章 核定征收
第四十七條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)核定征收項(xiàng)目的調(diào)查核實(shí)，嚴(yán)格控制核定征收范圍，符合核定征收條件的，經(jīng)上一級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)后，實(shí)行核定征收。核定征收包括成本核定、收入核定和核定征收率核定三種類型，采取核定征收率核定方式征收土地增值稅的，核定征收率原則上不得低于5%。符合核定征收條件如下：
（一）納稅人辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，按照當(dāng)?shù)乜鄢?xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算扣除。
憑證資料不符合清算要求或不實(shí)是指有下列情形之一的：
1.不能提供符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的建筑施工合同的，不能在規(guī)定期限內(nèi)完整提供工程竣工、工程結(jié)算、工程監(jiān)理等方面資料的，或未按國(guó)家有關(guān)規(guī)定、程序、手續(xù)進(jìn)行工程結(jié)算的；
2.工程結(jié)算項(xiàng)目建安造價(jià)高于當(dāng)?shù)乜鄢?xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)且無(wú)正當(dāng)理由的；
3.裝飾裝修、園林綠化工程不能提供完整的工程施工圖、竣工圖、工程量清單、材料苗木清單，建安造價(jià)高于當(dāng)?shù)乜鄢?xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)且無(wú)正當(dāng)理由的；裝飾裝修工程由無(wú)資質(zhì)企業(yè)、個(gè)體工商戶或個(gè)人施工，園林綠化工程由個(gè)體工商戶或個(gè)人施工，建安造價(jià)高于當(dāng)?shù)乜鄢?xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)且無(wú)正當(dāng)理由的；
4.納稅人與工程承包企業(yè)互為關(guān)聯(lián)企業(yè)，建安造價(jià)高于當(dāng)?shù)乜鄢?xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)且無(wú)正當(dāng)理由的；
5.大額工程款采取現(xiàn)金支付或支付資金流向異常的。
主管稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，既可以對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用全部核定，也可以對(duì)部分或單個(gè)成本費(fèi)用進(jìn)行核定。
（二）在審核中發(fā)現(xiàn)納稅人有下列情形之一的：
1.依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；
2.擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；
3.雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；
4.符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；
5.申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。
第四十八條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用扣除項(xiàng)目的具體核定方法如下：
（一）核定建筑安裝工程費(fèi)
主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按照分項(xiàng)目、分期、分產(chǎn)品類型歸集的原則，根據(jù)《江門市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程造價(jià)數(shù)據(jù)采集表》審核確認(rèn)清算項(xiàng)目各模塊的工程量，按照土地增值稅工程造價(jià)核定扣除標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算扣除。核定公式為：
建筑安裝工程費(fèi)＝對(duì)應(yīng)建安工程模塊的造價(jià)核定扣除標(biāo)準(zhǔn)×對(duì)應(yīng)模塊工程量
跨年度建筑安裝工程適用的造價(jià)核定扣除標(biāo)準(zhǔn)，按照各年度工程施工月份數(shù)占總月份數(shù)的比例，乘以相應(yīng)年度的造價(jià)核定扣除標(biāo)準(zhǔn)，求和后得到加權(quán)造價(jià)核定扣除標(biāo)準(zhǔn)。
（二）核定前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用
主管稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)審定的建筑安裝工程費(fèi)和扣除項(xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)按比例核定前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)，核定公式為：
前期工程費(fèi)＝審核可扣除建筑安裝工程費(fèi)×扣除比例
基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)＝審核可扣除建筑安裝工程費(fèi)×扣除比例
開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用＝審核可扣除建筑安裝工程費(fèi)×扣除比例
前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用扣除比例依據(jù)本地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目樣本進(jìn)行測(cè)算確定，由本辦法制定稅務(wù)機(jī)關(guān)公布。
第四十九條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在清算審核過(guò)程中，對(duì)清算項(xiàng)目進(jìn)行核定征收的，按以下流程開(kāi)展：
（一）屬于本辦法第四十七條第一項(xiàng)情形的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)將有關(guān)情況說(shuō)明報(bào)上一級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)后，按照當(dāng)?shù)乜鄢?xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)核定成本，向納稅人送達(dá)《土地增值稅核定征收稅務(wù)事項(xiàng)告知書(shū)（一）》和《土地增值稅核定征收決定書(shū)（一）》，通知納稅人申報(bào)繳納應(yīng)補(bǔ)繳稅款或辦理退稅。
（二）屬于本辦法第四十七條第二項(xiàng)情形的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)將有關(guān)資料和情況說(shuō)明報(bào)上一級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)后，實(shí)行核定征收，向納稅人送達(dá)《土地增值稅核定征收稅務(wù)事項(xiàng)告知書(shū)（二）》。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)展土地增值稅核定征收核查，可通過(guò)向國(guó)土部門查詢項(xiàng)目土地價(jià)格、參照當(dāng)?shù)乜鄢?xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)、同期同類型房地產(chǎn)銷售價(jià)格等因素對(duì)項(xiàng)目情況進(jìn)行評(píng)估，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)集體審議，核定稅額后，報(bào)上一級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)備案，向納稅人送達(dá)《土地增值稅核定征收決定書(shū)（二）》，通知納稅人申報(bào)繳納應(yīng)補(bǔ)繳稅款或辦理退稅。
稽查部門在檢查過(guò)程中，認(rèn)為需要對(duì)清算項(xiàng)目進(jìn)行核定征收的，參照本核定流程依據(jù)稽查工作規(guī)程進(jìn)行核定。
第六章 尾盤管理
第五十條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應(yīng)按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)根據(jù)預(yù)繳情況對(duì)納稅人申報(bào)的轉(zhuǎn)讓收入進(jìn)行核對(duì)調(diào)整。在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的（下稱“后續(xù)轉(zhuǎn)讓”），納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確定的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算，其中：
（一）單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積。
主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按“普通住宅”、“非普通住宅”及“其他類型房地產(chǎn)”分別確定單位建筑面積成本費(fèi)用，并記錄在清算結(jié)論書(shū)上。
（二）對(duì)后續(xù)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，按月合并申報(bào)繳納土地增值稅，申報(bào)時(shí)應(yīng)按“普通住宅”、“非普通住宅”及“其他類型房地產(chǎn)”三種房地產(chǎn)類型分別按各自收入、單位建筑面積成本費(fèi)用和銷售面積計(jì)算增值額、增值率和應(yīng)納稅額。
（三）對(duì)后續(xù)轉(zhuǎn)讓普通住宅，按照上述方式計(jì)算的增值率未超過(guò)20%的，免征土地增值稅。增值率超過(guò)20%的，應(yīng)征收土地增值稅。
（四）后續(xù)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅計(jì)算方式應(yīng)與項(xiàng)目的清算方式保持一致。以核定方式清算的項(xiàng)目存在后續(xù)轉(zhuǎn)讓的，其核定征收率為主管稅務(wù)機(jī)關(guān)清算本項(xiàng)目時(shí)確定的核定征收率。
（五）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)建立管理臺(tái)賬，及時(shí)掌握已清算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目未售部分房地產(chǎn)的使用和后續(xù)轉(zhuǎn)讓情況。對(duì)納稅人后續(xù)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)已進(jìn)行申報(bào)繳納土地增值稅的，核實(shí)納稅人申報(bào)土地增值稅所依據(jù)的單位建筑面積成本費(fèi)用與已清算部分的單位建筑面積成本費(fèi)用是否一致。
第七章 清算鑒證
第五十一條 納稅人可自愿委托納入稅務(wù)機(jī)關(guān)行政監(jiān)管并通過(guò)年檢的稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行土地增值稅清算審核鑒證業(yè)務(wù)。
稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)按照稅務(wù)機(jī)關(guān)制定的表、證、單、書(shū)的格式要求規(guī)范填列相關(guān)數(shù)據(jù)信息。
第五十二條 稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)從事土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)以法律、法規(guī)為依據(jù)，按照獨(dú)立、客觀、公正原則，在獲取充分、適當(dāng)、真實(shí)證據(jù)基礎(chǔ)上，根據(jù)審核鑒證的具體情況，出具真實(shí)、合法的《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》（下稱“鑒證報(bào)告”）。應(yīng)重點(diǎn)對(duì)鑒證項(xiàng)目出現(xiàn)的資金流向異常、工程造價(jià)高于正常水平、關(guān)聯(lián)交易導(dǎo)致交易價(jià)格異常等重大事項(xiàng)提出明確的鑒證結(jié)論。涉及調(diào)整事項(xiàng)以及重大事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)在鑒證報(bào)告中說(shuō)明調(diào)整過(guò)程、調(diào)整結(jié)論及其他應(yīng)當(dāng)說(shuō)明的重大事項(xiàng)。
第五十三條 稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)出具無(wú)保留意見(jiàn)和保留意見(jiàn)的鑒證報(bào)告，可以作為辦理土地增值稅清算申報(bào)的依據(jù)。
第五十四條 對(duì)納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)未采信或部分未采信鑒證報(bào)告的，應(yīng)當(dāng)告知其理由。
第五十五條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具評(píng)估報(bào)告、稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)出具鑒證報(bào)告的管理。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在清算審核或稅務(wù)檢查工作中，需要約談核查清算審核鑒證事項(xiàng)的，受托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以配合。
對(duì)經(jīng)查實(shí)不按規(guī)定進(jìn)行評(píng)估、清算鑒證，在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的評(píng)估或清算鑒證過(guò)程中有隱瞞實(shí)情，提供虛假評(píng)估結(jié)果、清算結(jié)論，或與有關(guān)當(dāng)事人串通作弊等違法行為，造成納稅人少繳稅款的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)及時(shí)將情況層級(jí)上報(bào)，由地市級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)統(tǒng)一列入黑名冊(cè)。
第八章 附則
第五十六條 對(duì)清算過(guò)程中納稅人提供虛假清算資料的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。
對(duì)會(huì)計(jì)人員偽造、變?cè)鞎?huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)賬簿，編制虛假財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按照《中華人民共和國(guó)會(huì)計(jì)法》、《中華人民共和國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師法》等有關(guān)規(guī)定，交由其行政監(jiān)管部門處理。
第五十七條 本辦法自2018年8月10日起施行，有效期五年。
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