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《國家稅務總局云南省稅務局關于土地增值稅征管若干問題的公告(征求意見稿)》意見征集

尊敬的納稅人、社會各界人士：

為促進房地產行業(yè)健康發(fā)展，進一步加強和完善土地增值稅管理，促進依法治稅，提升稅收治理能力和服務水平，國家稅務總局云南省稅務局擬發(fā)布實施《國家稅務總局云南省稅務局關于土地增值稅征管若干問題的公告(征求意見稿)》及解讀（詳見附件）。為廣泛聽取社會公眾意見，根據《稅收規(guī)范性文件制定管理辦法》（國家稅務總局令第41號）等規(guī)定，現將《征求意見稿》及其解讀全文公布。如有修改意見，請于2020年8月17日以前，通過傳真、信函等形式，將意見反饋我局。

聯(lián)系電話：0871-63649332（傳真）

郵政編碼：650051

通信地址：昆明市盤龍區(qū)白塔路304號國家稅務總局云南省稅務局財產和行為稅處

附件： 

1國家稅務總局云南省稅務局關于土地增值稅征管若干問題的公告(征求意見稿)審定版.doc 

2關于《國家稅務總局云南省稅務局關于土地增值稅征管若干問題的公告》解讀（征求意見稿）.doc 

國家稅務總局云南省稅務局 

2020年7月17日 

國家稅務總局云南省稅務局關于土地增值稅征管若干問題的公告（征求意見稿）

為進一步規(guī)范我省土地增值稅征收管理，結合實際，現將有關問題公告如下：

一、土地增值稅預征

房地產開發(fā)項目土地增值稅實行先預征后清算的征管模式。按月預征土地增值稅的納稅人，須于次月15日內向房地產所在地主管稅務機關申報繳納土地增值稅。

保障性住房暫不預征土地增值稅。房地產開發(fā)企業(yè)既建造保障性住房，又建造普通住宅、非普通住宅及其他商品房的，應按適用不同預征率的房地產轉讓項目分別核算，對不能分別核算的一律從高適用預征率。具體預征率詳見附件《云南省土地增值稅預征率表》。

土地增值稅清算核定征收

核定征收必須嚴格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進行。在土地增值稅清算過程中，確實符合核定征收條件的項目，應結合當地實際，根據具體清算項目情況進行核定征收。

（一）核定房地產開發(fā)成本

房地產開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，清算項目所在地的主管稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公布的建筑安裝造價定額資料，結合房屋結構、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除。

（二）核定征收率

采取核定征收率方式進行核定征收的，應區(qū)分不同房地產類型。核定征收率普通住宅原則上不得低于5%，非普通住宅和其他類型房地產原則上不得低于6%。

三、土地增值稅新舊房劃分標準及征收

房地產開發(fā)企業(yè)建造并轉讓的商品房，應按照轉讓新建房的政策規(guī)定繳納土地增值稅。其中，對房地產開發(fā)企業(yè)將已列入固定資產或作為投資性房地產的房屋,自投入使用之日起超過5年以上轉讓的，按舊房轉讓處理。非房地產開發(fā)企業(yè)、單位和個人銷售自建房屋，自投入使用之日起超過3年以上轉讓的，以及購買房屋再轉讓的，屬轉讓舊房。

納稅人轉讓舊房及建筑物的扣除項目金額確認方式：

（一）納稅人轉讓舊房及建筑物，能夠提供房地產評估機構按照重置成本評估法評定的舊房及建筑物價格評估報告的，土地增值稅扣除項目金額按以下標準確認：

1.取得土地使用權所支付的金額；

2.中介機構評定的舊房及建筑物價格(不包括土地評估價格)，須經主管稅務機關對評定的舊房及建筑物價格進行確認；

3.與轉讓房地產有關的稅金；

4.納稅人支付的舊房及建筑物價格評估費用。

（二）納稅人轉讓舊房及建筑物，未能提供評估價格，但能提供原購房發(fā)票信息的，土地增值稅扣除項目金額按以下標準確認：

1.取得房地產時有效發(fā)票所載的金額；

2.按發(fā)票所載金額從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算的金額；

3.與轉讓房地產有關的稅金；

4.取得房地產時所繳納的契稅。

（三）納稅人轉讓舊房及建筑物，不能提供舊房及建筑物評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，主管稅務機關可根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則有關核定征收的規(guī)定，并結合各地實際情況實行核定征收。非個人轉讓舊房及建筑物，核定征收率普通住宅原則上不得低于5%，非普通住宅和其他類型房地產原則上不得低于6%。個人轉讓舊房及建筑物核定征收率暫按現行規(guī)定執(zhí)行。

 四、土地增值稅共同成本費用分攤方法

納稅人分期分批開發(fā)房地產項目或同時開發(fā)多個房地產項目，各清算項目取得土地使用權所支付的金額，按照占地面積法（即轉讓土地使用權的面積占可轉讓土地使用權總面積的比例）進行分攤；其他共同發(fā)生的成本費用，按照建筑面積法（即轉讓的建筑面積占可轉讓總建筑面積的比例）進行分攤。

同一清算項目內包含不同類型房地產的，其共同發(fā)生的成本費用按照建筑面積法進行分攤。

五、土地成本確認分攤

土地出讓金分攤計算原則：國有土地使用權出讓合同或其補充協(xié)議中注明，地下部分不繳納土地出讓金的，土地出讓金不歸集到地下部分；地上部分與地下部分分別繳納土地出讓金的，土地出讓金按受益對象直接歸集。

六、土地增值稅清算單位確定

房地產開發(fā)企業(yè)在取得房地產開發(fā)項目開工許可后30日內，應當向主管稅務機關申報辦理項目登記，并以《建設工程規(guī)劃許可證》確認的房地產開發(fā)項目為清算單位進行土地增值稅清算。按以上方法難以確定的，經項目所在地主管稅務機關確認后，可按實際分期項目確定清算單位。

房地產開發(fā)企業(yè)對房地產開發(fā)項目，應區(qū)分普通住宅、非普通住宅、其他類型房地產等產品類型分別核算其轉讓收入、扣除項目、增值額、增值率和土地增值稅的應納稅額。

除住宅以外的房地產屬于其他類型房地產。

七、本公告執(zhí)行時間

本公告自  年  月  日起施行。凡公告施行之前有關內容與本公告不一致的，以本公告為準?！对颇鲜〉胤蕉悇站洲D發(fā)<財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定>的通知》（云地稅發(fā)[1995]203號  ）第一條作廢?！对颇鲜〉胤蕉悇站洲D發(fā)國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（云地稅發(fā)〔2007〕180號）、《云南省地方稅務局貫徹國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知的意見》（云南省地方稅務局公告2010年第3號）同時作廢。

附件：云南省土地增值稅預征率表

國家稅務總局云南省稅務局

2020年   月  日

關于《國家稅務總局云南省稅務局關于土地增值稅征管若干問題的公告》的解讀（征求意見稿）

為進一步完善土地增值稅管理相關政策，結合云南實際，制訂了《國家稅務總局云南省稅務局土地增值稅征管若干問題的公告》（以下簡稱《公告》），現對《公告》主要內容解讀如下：

一、出臺背景

為進一步完善土地增值稅管理相關政策，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）、《國家稅務總局關于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）、《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)〔2010〕53號）等文件精神，云南省稅務局在充分調研和廣泛征求基層意見的基礎上，結合實際，制定本公告。

二、主要內容

（一）土地增值稅預征

為進一步發(fā)揮土地增值稅在預征階段的調節(jié)作用，根據《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)〔2010〕53號）有關除保障性住房外，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據不同類型房地產確定適當的預征率的規(guī)定，結合我省各州市房價水平高低不一的實際，《公告》除明確保障性住房暫不預征土地增值稅外，還區(qū)分不同地區(qū)房地產開發(fā)情況實行不同的預征率。保障性住房必須符合保障性住房的相關規(guī)定?，F行保障性住房一般包括公共租賃住房、廉租住房、經濟適用房、城市和國有工礦棚區(qū)改造安置住房等，具體以縣級及以上行業(yè)主管部門的認定為準。

（二）土地增值稅清算核定征收

  一般情況下，房地產開發(fā)企業(yè)的賬務相對比較健全，查賬征收應作為土地增值稅清算的基本方式。但依據《征管法》特殊情況稅款核定征收規(guī)定，現行土地增值稅政策規(guī)定土地增值稅清算核定征收分核定開發(fā)成本和核定征收率兩種方式。為進一步規(guī)范土地增值稅清算核定征收，根據《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）有關對房地產開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，可參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，核定上述四項開發(fā)成本有關規(guī)定，《公告》進一步明確核定四項成本的主體是項目所在地的主管稅務機關。根據《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)〔2010〕53號）有關核定征收必須嚴格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進行，核定征收率原則上不得低于5%，各省結合本地實際，區(qū)分不同房地產類型制定核征收率的規(guī)定，《公告》明確土地增值稅清算過程中，確實符合核定征收條件的項目，應結合當地實際，根據不同清算項目具體情況區(qū)分不同房地產類型確定核定征收率。

（三）土地增值稅新舊房劃分標準及征收

我省原有的新舊房劃分標準已不適應當前經濟社會發(fā)展形勢的需要，為了進一步規(guī)范新舊房轉讓土地增值稅征收管理，《公告》對我省新舊房的劃分標準作了調整，并對納稅人轉讓舊房及建筑物土地增值稅的征收分三種情形作了明確。

（四）土地增值稅共同成本費用分攤方法

在房地產開發(fā)項目土地增值稅清算過程中，采用不同的共同成本費用分攤方法其清算結果有不同。為了體現公平稅負，《公告》規(guī)范了全省共同成本的分攤方法。納稅人分期分批開發(fā)房地產項目或同時開發(fā)多個房地產開發(fā)項目，按占地面積法計算分攤取得土地使用權所支付的金額；其他共同發(fā)生的成本費用，按照建筑面積法計算分攤。

（五）土地成本確認分攤

土地成本是土地增值稅清算中的重要扣除項目之一，根據《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》等有關地價評估規(guī)定精神，本著成本與受益對應的原則，《公告》明確了地上部分與地下部分土地成本的分攤方法，可直接歸集到對應受益對象的，直接歸集到對應的受益對象。

（六）土地增值稅清算單位的確定

為統(tǒng)一規(guī)范全省土地增值稅清算單位確定標準，《公告》明確了原則上應以《建設工程規(guī)劃許可證》確認的項目向主管稅務機關申報辦理項目登記。若根據《建設工程規(guī)劃許可證》難以確定清算單位的，須經項目所在地主管稅務機關確認后，可按實際分期項目確定清算單位。

三、公告的施行日期

本《公告》自  年  月  日起施行。凡公告之前有關內容與本公告不一致的，以本公告為準。

因《公告》對原新舊房劃分標準作了調整，故《云南省財政廳 云南省地方稅務局轉發(fā)<財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定>的通知》（云地稅發(fā)[1995]203號，（95）云財稅政字第18號）第一條作廢。因《公告》重新對我省土地增值稅預征率、核定征收率進行了調整，且原文件中較多規(guī)定內容均出自上一級法規(guī)規(guī)定，預征期限、核定房地產開發(fā)成本主體兩項內容整合到新公告中，故將《云南省地方稅務局轉發(fā)國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（云地稅發(fā)〔2007〕180號）、《云南省地方稅務局貫徹國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知的意見》（云南省地方稅務局公告2010年第3號）同時作廢。