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整理編輯：萬(wàn)偉華 云南百滇稅務(wù)師事務(wù)所有限公司

以下內(nèi)容為我們對(duì)相關(guān)政策的理解，或有偏差，以政策文件和稅務(wù)部門(mén)解答為準(zhǔn)。

與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)收款預(yù)繳增值稅不同，增值稅是納稅義務(wù)時(shí)間時(shí)間未到，對(duì)預(yù)收款先行預(yù)繳一部分增值稅。土地增值稅是已經(jīng)具備納稅義務(wù)時(shí)間和按合同全額（轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入）納稅，但不具備清算條件，先按全額及一定比例預(yù)征稅款。

有理解為同一套房源，預(yù)征截止前收到的款應(yīng)預(yù)征，截止后收到的款項(xiàng)不預(yù)征。我們認(rèn)為預(yù)征規(guī)定的意思是，預(yù)征截止前銷(xiāo)售的房產(chǎn)應(yīng)按合同總額全額預(yù)征，截止后銷(xiāo)售的房產(chǎn)不再（合同總額）預(yù)征。

有理解只需要按預(yù)收款預(yù)征土地增值稅，我們認(rèn)為《國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)》發(fā)布后，才可以選擇按預(yù)收款預(yù)征土地增值稅。

按預(yù)收款預(yù)征是給與一種便捷的特殊的預(yù)征方式，并不是推翻了之前全額預(yù)征的基本規(guī)定，只有預(yù)收款方式下才能選擇按或不按預(yù)收款預(yù)征，不是預(yù)收款方式仍需按全額預(yù)征，同時(shí)這個(gè)規(guī)定基本是基于房款全額都能在交房前預(yù)收，如果交房前未交全房款，交付時(shí)仍應(yīng)對(duì)合同總額未預(yù)繳部分進(jìn)行預(yù)繳。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷(xiāo)售房地產(chǎn)；房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷(xiāo)售處理，收入按下列方法和順序確認(rèn)：按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定。

規(guī)定中“發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷(xiāo)售房地產(chǎn)”，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)售不應(yīng)理解為在竣工移交，才確認(rèn)視同銷(xiāo)售的土地增值稅轉(zhuǎn)讓收入，仍應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日“確認(rèn)土地增值稅納稅義務(wù)時(shí)間。應(yīng)按回遷協(xié)議或其他行為簽訂協(xié)議為納稅義務(wù)時(shí)間，并按合同總額確認(rèn)轉(zhuǎn)讓收入及預(yù)征。同時(shí)視同銷(xiāo)售收入和價(jià)格“按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定”的同一年度，應(yīng)考慮按合同簽訂年度為同一年度。